如今南京楼市的行情，用“一半是海水，一半是火焰”来形容再合适不过。核心区域新房抢着卖，远郊二手房跌着甩，政策利好下市场虽有回暖，但结构性分化的格局越来越明显，刚需和改善买家的选择逻辑也彻底变了。

先看新房市场，整体呈现“止跌回稳、核心领涨”的态势。11月全市新房均价达到29644元/㎡，环比上涨0.30%，结束了此前连续下跌的势头。核心城区的新房更是底气十足，建邺区均价高达55575元/㎡，秦淮区也突破5万/㎡，鼓楼区新房均价41974元/㎡，每平米还在涨400块左右。这些区域的改善型楼盘尤其抢手，建邺区奥体建设丹荔云府首次推盘64套就当日售罄，招商金陵序四次加推去化强劲，眼看就要清盘 。就连江宁、浦口这样的外围主城，新房价格也在上涨，江宁区环比涨0.68%，浦口涨0.73%，溧水更是以1.80%的涨幅领跑全市。

新房的热度离不开政策加持，“房七条”里的“买新助卖旧”政策效果显著，购房者可先选新房再卖旧房，还能享受1%的政府补助和开发商优惠，截至6月底就有1393套新房认购 。而且新房库存持续走低，目前约4.8万套的库存去化周期仅13个月，比今年5月的20个月大幅缩短，供需关系的改善支撑了价格稳定。

二手房市场则是“量升价稳但分化严重”。11月全市二手房均价23001元/㎡，虽有小幅下跌，但成交量已明显回升，10月单周成交1735套，环比上涨35.12%，中介门店也忙了起来，不少门店还扩招了员工 。不过区域差距大到惊人，核心区的玄武、建邺二手房价格逆势微涨，玄武区11月均价32089元/㎡，涨了0.12%，建邺区34124元/㎡，涨了0.13%。但远郊板块惨不忍睹，高淳区11月均价暴跌15%，仅6845元/㎡，雨花台、江宁、浦口等区域也都在下跌，雨花台跌幅甚至达到1.17%。

刚需集中的板桥、高新等板块，二手房成交价环比跌幅超10%，业主只能以价换量。有中介透露，远郊一套100㎡的二手房，从150万降到120万才成交，成交周期也比核心区长不少，远郊盘平均要3-4个月，而主城优质房源1-2个月就能出手 。不过政策利好让二手房流动性提升，“房七条”取消了转让限制，二手房成交周期比去年缩短了1个月左右，置换型需求明显增加 。

市场分化的背后，是供需、政策和产品的多重作用。供应端，新房集中在核心区和规划利好板块，产品以改善型为主，户型设计、智能配套都升级了，得房率也更高，契合了当下购房者的需求 。而二手房里大量老旧小区和远郊房源，配套薄弱、产品过时，缺乏竞争力。需求端，改善型买家更看重地段和品质，核心区优质新房自然抢手；刚需买家则更谨慎，优先选择总价低、配套成熟的房源，远郊刚需盘去化压力大。

政策层面，“房七条”的精准发力激活了市场，电子房票、税费优惠等举措促进了成交，但远郊板块受政策带动效果有限。展望后市，南京楼市大概率会延续“核心坚挺、远郊承压”的分化格局。对于购房者来说，主城改善型新房和核心区优质二手房抗跌性更强，远郊刚需盘则需要仔细甄别，结合自身需求和配套规划理性选择。毕竟现在楼市已经告别普涨时代，选对板块和房源才是关键。