政策持续显效，海淀新盘引爆改善市场！海宸元境首开销售183套

在一系列房地产优化政策持续显效的背景下，北京楼市改善型需求崛起，海淀作为核心价值高地，成为改善客群的重点选择区域。

尤其是海淀宝山板块多年来稀缺的纯新盘供应，叠加央企品质、优质配套与高性价比优势，让中建壹品・海宸元境等项目一经亮相便引爆市场，成为撬动北京改善市场的核心力量。

海宸元境开盘现场。图/企业供图

11月28日，中建壹品首个豪宅产品系“元境”系的首发力作——中建壹品·海宸元境正式开盘。开盘当日现场更是人气火爆，客户选房签约氛围热烈。首开当日劲销183套、金额超18亿，为市场注入信心。

利好政策持续显效，改善楼盘拉升市场热度

北京楼市需求结构正发生显著变化。

中指研究院近日发布的10月份住宅产品月报显示，2025年1-10月北京90平方米以下刚需型产品成交近6754套，成交套数占比为22.3%，较2024年同期下降4.0个百分点。90-200平方米产品成交超2.1万套，成交套数占比71.2%，较2024年同期提升4.5个百分点。200平方米以上产品成交1950余套，成交套数占比6.5%，较2024年同期下降0.5个百分点。

数据清晰表明，改善型住宅已成为北京楼市的主流增长点。

这一变化背后，是多重房地产调控优化政策的持续落地见效。今年以来，北京不仅跟随下调个人住房商业贷款利率与公积金利率，更逐步放宽购房限制，取消五环外住房套数限制、加大公积金贷款支持力度，加之“好房子”政策推动住宅产品迭代升级，核心区域优质楼盘成为拉动成交的关键引擎。

从年初海淀功德寺“双子星”开盘热销，到朝阳黄杉木店、酒仙桥及树村项目的备受追捧，改善需求持续释放，而海淀宝山板块的双子楼盘则成为后续市场的发力重点。

作为宝山板块标杆项目，中建壹品打造的海宸元境点燃了市场热情。自11月12日售楼处开放以来，项目日均到访量约300组，周末单日最高达700余组。

海宸元境鸟瞰规划图。图/企业供图

一位购房者称，其在海淀上班，但是居住的是老小区，没电梯、停车位紧张，换房就想一步到位。之前也看了海淀几个新盘，位置是不错，但总价实在超出预算。后来听说宝山板块有新项目，属于海淀的核心辐射圈，位置挺合适的，而且不管自驾走五环，还是以后坐地铁，通勤都方便。

该购房者继续称，“这个项目是洋房产品，居住舒适度肯定比老小区强太多，关键是总价刚好在预算范围内，完全符合预期。”

海淀宝山板块崛起，公园畔的价值高地

作为万亿GDP的大区，海淀是北京科技、产业、教育的高地。海淀近些年一直陆续有地块供应，但是在位于阜石路附近的宝山板块，多年来几乎无新房供应，积累了大量改善需求。

宝山板块坐落于西四环至西五环之间，距阜石路仅200米，自驾可直达五环快速路，地铁6号线串联金融街、CBD等核心区域，多条换乘线路进一步拓宽通勤半径，交通便捷度优势显著。

海宸元境区位图。图/企业供图

宝山板块作为海淀重点发展的宜居板块，承接着“科技创新+生态居住”双重功能，定位为“海淀北部生态宜居新标杆”。相比周边区域，纯海淀学籍+近核心产业区的独特属性，既能满足科技人才的居住诉求，也是地缘客户置换的最优选择。

央企中建壹品精准把握区域价值，将高端产品线“元境系”首次引入北京并落子宝山板块，打造海宸元境项目。依托央企成熟的施工建造标准与品质管控体系，项目完美契合改善客群对“稳健性”与“高品质”的双重追求。

除了产业支撑、交通便捷外，宝山板块的教育与生态资源持续升级。

宝山村HD00-1412-0003地块规划新建一所学校，拟由清华大学附属中学承办，纳入清华大学附属中学教育集团。项目预计2026年10月开工，2028年6月竣工，清华大学附属中学参与建设设计。

宝山板块还将规划建设22.6公顷的宝山城市休闲公园，预计2026年中期建成，将为周边25万居民提供“乐活花园”，而该公园紧邻海宸元境，将为业主带来“推窗见绿、出门入园”的优质生态居住体验。

央企精工赋能，纯洋房产品填补区域空白

首进海淀，央企中建壹品拿出了高端产品线“元境系”，这也是在北京的首作，可谓诚意十足。

在社区规划上，海宸元境展现出稀缺的低密优势：项目容积率仅2.1，为近几年西四环区域较低容积率地块，规划建设11栋7-11层纯洋房，是当前海淀五环内少有的“纯洋房社区”。社区采用“南北行列式+中间梅花桩式”布局，最大楼间距达67米，充分保障了居住的视野与舒适度，体现了社区环境的改善性。

海宸元境外立面效果图。图/企业供图

而在社区园林打造上，海宸元境以“西山雅集”文脉为内核，构建“一轴五境十雅”完整景观体系，既延续东方园林意境，又贴合现代人居需求，与外部宝山城市休闲公园形成“内外双园”生态格局。此外，项目打造约68米海淀最长大门展面，搭配皇家装饰纹样、星光灯与编钟景墙，为业主营造庄重又温暖的归家仪式感。

海宸元境园林效果图。图/企业供图

如果说社区环境彰显了改善，那么在户型设计上，海宸元境则是填补了区域部分产品空白。

海宸元境的户型覆盖99-181平方米区间，其中99-125平方米主力户型占比达80%，总价锁定800万—1000万元。地处海淀四环至四五环板块，该项目填补了区域内100平方米以下三居、千万级内带地铁新房的供应空白。

99平方米户型均为端户设计，约93%的高使用率备受刚需青睐。270°弧形转角飘窗加持，采光与视野双重升级；3.5米面宽客厅搭配LDK一体化布局，打造出约25平方米开阔活动公区，满足日常互动需求。

海宸元境99平米户型图。图/企业供图

107平方米B1三居堪称三口之家的全周期理想居所，户型方正通透。约9.4米南向三面宽搭配可拓展的南向X空间，为生活场景预留更多想象；约20平方米小家化主卧套采用三段式布局，承载多元场景；全屋精细化收纳系统（玄关柜、家政区、餐边柜）重构空间秩序；U形厨房优化操作动线，南向全飘窗增添生活质感。其端户版本更配备约10米超长转角飘窗，L形大采光面实现270°无遮挡观景，兼具实用与颜值。

海宸元境107平米户型图。图/企业供图

123平方米四居两卫，八窗全明户型，南向三面宽拓展至约10.25米，每面宽均配飘窗；3.95米面宽客厅与餐厅同宽，空间开阔大气。南向主卧套房自带步入式衣帽间与独立卫浴，入户玄关与独立家政间提升生活便捷度；北向则规划U形厨房、书房、次卧及三分离客卫，功能分区科学合理。

海宸元境123平米户型图。图/企业供图

139平方米四居作为纯改善主力，以奢适尺度定义品质生活。独立仪式感玄关入户，超11米南向三面宽搭配全幅光幕设计，1:1黄金面宽进深比带来通透奢适体验；约5米横厅与同比例餐厅相连，构建出约40平方米“全家超级聚场”；约22平方米奢华主卧套采用酒店式布局，多功能飘窗拓展使用场景。客卫三分离设计、主卫独立明卫配置，完美适配多人口家庭高频使用需求，避免时段性拥挤。