2017年，马云在杭州全球峰会上提出“八年后中国最便宜的就是房子”的预言，彼时正值楼市狂热期，这一观点曾被广泛质疑。而今，2026年作为“十五五”规划开局之年，房地产市场正发生根本性变革：全国二手房挂牌量突破850万套，城市间房价背离度达13.5%，“普涨普跌”的时代彻底终结。马云当年的预判与中央“房住不炒”的长期定调形成呼应，楼市格局的深刻改变，让2026年的买房卖房决策不再是简单的涨跌猜测，而是一场基于价值判断的精准选择。
一、楼市格局剧变：从规模扩张到价值重构
楼市格局的改变核心体现在三大维度，这也是马云预言背后的底层逻辑兑现。首先，投资属性退潮，居住本质回归。过去二十年房地产“低风险、高回报”的投资逻辑彻底失效，曹德旺“房子就是砖头水泥，没啥投资价值”的提醒精准戳中市场本质。人口结构层面，出生率下降与老龄化加剧导致刚需总量萎缩；政策层面，“房住不炒”成为长期导向，房产税试点预期增强，持有多套房的成本持续上升；市场层面，住房供给从短缺转向过剩，全国商品房库存去化周期仍处高位，投机空间被彻底挤压。
其次，结构性分化白热化，“强者恒强”成常态。这是2026年楼市最显著的特征，同一城市内核心地段与远郊板块、不同城市层级间的房价走势呈现“冰火两重天”。数据显示，上海核心区2025年房价同比涨幅达5.7%，而江苏盐城某刚需盘同期跌幅超25%；北京西城核心区二手房单价维持在12万/平以上，而延庆区域跌幅高达8.78%。瑞银预测，2026年新房均价整体下跌5%、二手房跌3%后触底，但三四线城市跌幅可达22%；中信证券则指出，上海内环、深圳南山等核心区域涨幅可达5-7%。分化的核心逻辑是资源聚集度，一线及强二线城市凭借产业基础和人口虹吸能力，成为市场止跌回稳的主力，而人口外流的三四线城市则面临持续调整。
最后，政策导向转变，从全面刺激到精准滴灌。“十五五”规划明确提出“推动房地产高质量发展”，政策重心从过去的“刺激增量”转向“优化存量”。全国超210个地区出台约550条调控政策，核心方向包括降低首付至15%、房贷利率降至3.2%，针对刚需和改善群体的差异化补贴，以及推进现房销售、优化二手房交易流程等。政策不再追求房价上涨，而是聚焦“止跌回稳”与“风险化解”，向“好区域、好业态、好运营”的领域倾斜。
二、2026年买房策略：聚焦核心价值，避开三大陷阱
对于刚需和改善群体而言，2026年是政策红利释放与市场分化并存的一年，买房决策需遵循“三选三不选”原则，精准锁定核心价值。
“三选”原则直指保值增值核心。其一，选核心城市核心板块。北京海淀、上海浦东、广州天河等产业集聚、人口净流入的区域，2026年大概率止跌企稳，部分优质板块甚至小幅上涨。这些区域凭借“地铁+商业+医疗+教育”的成熟配套，抗跌性突出，是资产安全的重要保障。其二，选改善型品质住宅。市场需求结构已发生根本性变化，改善性需求占比突破60%，较2020年翻一倍。户型合理、物业优质、绿色智慧的“好房子”更受市场青睐，保值性更强，这也契合“十五五”规划“建设好房子”的政策导向。其三，选政策支持区域。城中村改造区、城市更新重点片区等政策倾斜区域，未来配套升级潜力大，叠加首付比例降低、利率优惠等政策红利，置业成本更具优势。
“三不选”原则规避贬值风险。首先，不选三四线及以下城市。这类城市人口持续外流、库存高企，待售面积同比增18.6%，调整周期或延续至2026年后，部分城市可能出现“降价40%仍难成交”的窘境。其次，不选远郊非核心区域。一线城市外围、二线城市郊区房源抗跌性差，配套滞后且流动性不足，2026年或再跌5-12%。最后，不选老旧小区、非学区老破小。这类房源设施老化、需求萎缩，涨幅仅1-2%甚至持续下跌，未来转手难度极大。
对于改善型群体，需把握“卖一买一”的窗口期。建议2026年上半年出售现有非核心资产，抓住3-4月小阳春或学区房报名季的需求集中期；买入时机可选择下半年9-12月，此时政策效果逐步显现，优质房源或出现阶段性降价机会。同时，应优先选择品牌房企开发的现房项目，降低烂尾风险，关注3公里内有完善配套的房源，增强长期保值性。
三、2026年卖房策略：抛弱留强，优化资产配置
在楼市分化加剧的背景下，2026年卖房的核心逻辑是“优化资产配置”，果断抛售低效资产，保留核心价值房产，这与曹德旺“多余的房子赶紧卖”的提醒高度一致。
三类房源必须尽早止损。第一类是三四线城市的投资房，尤其是库存高、人口净流出的弱市，2026年可能再跌10-22%，随着房产税试点扩大，持有成本将进一步上升，尽早变现是最优选择。第二类是房龄超20年的老破小，无电梯、管道老化、户型落后，年轻人接受度低，未来转手难度会越来越大。第三类是远郊概念盘，打着“新区规划”“地铁延长线”幌子，实际配套匮乏，往往挂牌大半年无人问津。
卖房时可采用“轻翻新”策略提升成交效率，数据显示，花5万元左右改造厨卫、刷新墙面，可使成交周期缩短40%，售价提高8%左右。同时要避开7-8月传统淡季，优先选择政策利好窗口期挂牌，扩大议价空间。
三类资产值得长期持有。一线和强二线城市核心区房产抗跌性强，部分区域已现3-5%的小幅上涨，长期保值性好；核心城市学区房、楼龄5-10年的次新改善型住宅需求稳定，稀缺性强，流动性佳；政策重点支持的城市更新片区、轨道交通枢纽周边房源，未来随着配套升级，仍有一定升值潜力。对于多套房持有者，建议将抛售弱市房产获得的资金，转向核心城市优质资产或多元化投资产品，降低对房地产的依赖。
结语
2026年的楼市，既应验了马云“房价回归居住本质”的核心预言，也践行了中央“房住不炒”的长期定调。格局改变的背后，是市场从规模扩张向高质量发展的转型，是“人、房、地、钱”要素联动机制的重构。对于购房者而言，摒弃“炒房致富”的旧思维，聚焦核心城市、优质板块与品质房源，才能把握政策红利；对于卖房者来说，“抛弱留强”优化资产配置，是规避风险的关键。2026年，城市选择比赌涨跌重要10倍，理性决策、顺势而为，才能在楼市新秩序中实现财富的保值增值。
