2025年深圳二手房卖了5.6万套，比前年的低点翻了一倍多。
但这5.6万套成交，是靠二手房业主割肉换来的，深圳房价已经跌破6万。
看着下面这份置换区域流向图，我发现深圳人已经开始了前所未有的换仓行动。
曾经追求山海的盐田业主，正头也不回地奔向福田南山。
2026年初，当买房人的平均年龄来到37.7岁，深圳楼市的底层逻辑已经彻底变了。
上面这张图可以很直观的看出，深圳人换房，更偏好在本区域内置换。
特别是南山具备极高的忠诚度，大家在置换时，有7成人依然选择留在南山。
除此之外，南山和福田正在虹吸全深圳市的买家，核心区的产业、地段、配套和圈层优势，已经形成了一个强大的引力场。
而那些跑路现象中，盐田被远远的甩在末尾，显示出极强的离场倾向。
在换房的盐田业主里，只有9%的人愿意留在原地，超过一半直奔福田。
以前大家都觉得盐田是世外桃源，有山有海，是个生活的好地方，但在如今这种资产缩水周期中，大家发现，再稀缺、再哇塞的景观，也无法单独成为王牌，在流动性面前毫无还手之力。
山海景观只有配合地段、配套组合出牌，才是王炸。
景观再好，当它无法支撑房价时，逃离就成了最现实的选择。
同样的逻辑也适用于坪山。
只有两成的坪山业主在换房时选择留在本地，剩下的绝大部分人都分流到了福田、南山和龙岗。
这其实是在提醒所有购房者：如果一个片区的原住民都在想办法逃离，那么这个地方的规划和未来，包含多少水分？真实的含金量还剩多少？
这种人口的跨区迁徙，本质上是大家用真金白银对深圳的地段做投票。
核心区的南山和福田之所以成为深圳人不约而同的置换首选地，是因为大家看清了一个事实：未来的深圳，只有核心区的房子才具备真正的金融流通性。
说到这里，荣杏老师想聊一个被很多人忽视的数据：杠杆率。
2025年，深圳二手房的平均杠杆率达到了65.5%，这个数字在2021年的时候只有43.7%。
为什么房价降了，大家借的钱反而更多了？
原因有两个。
一是政策放宽了，入场门槛极大降低，首付比例和利率都在降。
以前的首付，是首套3成、二套7成，现在变成了首套1.5成、二套2成。
二是大家置换的目标变高了。
很多家庭为了能买入南山、福田的核心地段，哪怕卖掉原来的房产，依然要背上更高的负债去冲刺新目标。
这种加杠杆进核心的行为，本质上也是中产家庭的一种自救。
大家觉得，与其在远郊持有一套不断阴跌的资产，不如集中火力去抢占一个确定性更高的价值高地。
这种操作带来的副作用，就是深圳购房者的平均年龄在持续走高。
三年前是36岁，现在是37.7岁。
年轻人不买房了。
不是年轻人佛系或者躺平，而是接力棒的断裂。
现在的深圳楼市，全靠一群即将40岁、甚至超过40岁，有一定财富积累、但满脸焦虑的中年人在苦苦支撑。
这群人是深圳社会的中坚力量，也是压力最大的群体。
当市场的接力棒无法传到90后、00后手中时，楼市的底层逻辑发生了本质变化。
未来的楼市，不再是增量市场的博弈，而是存量资产的清洗。
这一年里，深圳的二手房挂牌量比年初涨了16.5%，但挂牌价却在持续下跌。
这种供过于求的焦虑，正倒逼着深圳房东们不断调整自己的心理预期。
然而市场很残酷：深圳二手房的平均成交周期是256天。
这意味着，哪怕你的房子处在深圳市场的平均线水平，你也要花9个月时间，才能找到你的接盘侠。
如果你的房子没什么卖点、亮点，那有的等。
在深圳，买房容易，能卖得出去才是真本事。
最后来讲讲罗湖，去年深圳放开限购后成交量迅速回温的区域。
作为老牌城区，依然有三成多的罗湖人选择坚守，这说明这里的医疗、交通、教育、生活烟火气、性价比足够硬核。
但依然有相当一部分罗湖家庭选择了向西买福田、南山，或者向东买龙岗的大房子。
去龙岗换房的罗湖人占到了11%，这是典型的用空间换品质。
在老城区住久了，大家对居住环境、对新房子的渴望，超越了对地段的执念。
但这种置换路径，是以牺牲资产能级为代价的。
你去龙岗住上了大房子，住得确实爽了，但十年后当你再想置换回核心区时，你会发现：
两者之间的价差，可能已经拉大到成为你无法跨越的鸿沟。
总结2025年深圳楼市的这些数据，无非是想告诉大家几点：
深圳的购房者很务实，资金正在疯狂向南山、福田集结。
现在的低首付、低利息是好事，但你一定要守好自己的现金流，让房子变成你的资产，而不是压力和负担。
市场的库存压力依然很大。
开发商手里的房子没卖完，接下来的价格战还会继续。
特别是远郊、量大、没什么特点的项目，一定要小心开发商背刺。
哪怕不买新房，去买二手房，你也要高度重视流通性。
荣杏老师认为，流通性甚至比房价更重要。
只要你经历过卖房，一定能听懂我在说什么。
买房之前，先看看荣杏老师对你关注片区的底层逻辑拆解。
再去看看那个片区的原住户在做什么。
如果他们都在想方设法逃离、奔向核心区域，那么你也得明白，哪里才是真正的价值所在。
欢迎在评论区聊聊：为什么盐田和坪山的业主换房时最想往外搬？如果是你，你会搬走吗？
