上海买房（避坑）攻略：张江

张江是上海近20年来发展最快的区域。张江规模以上企业的年营收达到9.6万亿元，已经成为上海最重要的产业中心之一，集聚海量的高收入人群：（📷见图4） 张江的房价涨幅堪称传奇。 张江汤臣豪园2006年开盘时仅8000元/㎡。 2020年就有房源成交价达到15.2万/㎡，14年近20倍涨幅。 （📷见图5、6） 房价基数低+增速快，成就张江神话 从2017年至今，张江地区的快速发展，使得住宅租金有一定比例的增长：（📷见图7） 此外，张江还有张集为首的优质学区，成为了上涨的催化剂。 （📷见图8） 张江品质比较好的改善盘都在孙桥片区，如圣宇豪庭和华发四季： （📷见图9） 然而，孙桥片区的房子对口的是孙桥小学+孙桥中学。相比居住品质，打工人更看重学区，宁可花更大的价钱去买张江汤臣豪园、万科翡翠公园（祖传7公分楼板，隔音差）这种租赁房品质的小区。 （📷见图10） 重点说一说房价。 在2019-2022年这一轮行情过后，张江房产的基本面，已经发生了根本性变化。 主要体现在以下三个方面： ①房价上涨过猛 张江已经从上海的房价洼地成为房价高地，低基数优势荡然无存。即便是2023年回调过后，近期的一些成交价，依然惊人： （📷见图9） 话说，这两天我在整理笋盘列表，上海内环内已经有档次明显高于万科翡翠公园的高档次新小区飞机户型3房的挂牌价在1500万左右。 ②租金涨幅难以延续 根据易居研究院和链家的数据，8月份上海租金环比下跌2.6%，同比大跌9.7%： （📷见图10） 张江这边也不例外，相比2022-2023巅峰期要降了10%左右。此外，浦东是保租房供应的主力，而环绕张江一圈，又是保租房供应的重灾区，张江租赁市场的供需关系，出现了重大变化。 （📷见图11） ③学区泡沫破裂 由北京带头，学区房泡沫，自2021年开始已经逐步瓦解，学区溢价高的房子，都有较大的跌价风险。 张江的小户型已经率先下跌近30%，进入技术性熊市： （📷见图12） 主跌浪里，张江的大户型，应该也坚挺不了多久了。张江有很强的龙头示范效应。所有浦东腹地的买房人，都需要密切关注张江的房价。 张江的房价跳水，唐镇、御桥、周浦、康桥、川沙的房价只能跟着下调，没办法独善其身。 高收入打工人，加杠杆买入产住教育结合的片区，身价成倍增长。 这种模式难再延续。 甚至，之前支撑房价上涨的一些因素（高杠杆），如同一把双刃剑，反过来刺向了买房人。