上海楼市，不存在永远的高地和洼地

在每一个小周期的底部，各个板块的估值也会有很大区别。 🙀你所认为理所当然的“正常”房价，放在另一个时空，很有可能就是异常到极致。 今天，就带大家回顾一下，2015年的房价，是什么样子。 ❓2015年中，800万预算可以买什么房子？在大宁，可以买到宝华现代城和慧芝湖花园的3房（P2） 当年100来万一套，相比开盘价，已经涨了5-6倍。 🏠衡山路的老牌豪宅，居然也就卖相同的总价，单价只有3万多/㎡（P3） 全部都是210㎡以上的大户型，物业费10元/月/㎡，与东亚富豪酒店共享衡山网球俱乐部、泳池健身房等配套；不仅处在衡复西区，还是衡山路板块里的好位置，有大花园和无敌视野。 东亚公寓在2013年拖着十五年的老装修，还能有25000元/月：当时的租金回报率（老装修）达到3.4%.（P4） 😅大宁同价房源的租金，大概只有1万出头。房价，有时候就是这么无厘头。 再来看普陀最西面的长征板块，再往西走几百米，就是嘉定丰庄了。 ‼️在2015年的时候，长征的金沙雅苑，和黄浦豫园标杆盘的太阳都市花园二期，卖的就是一个单价（P5） 太阳都市3房的户型有点大，如果是差不多面积，还真是卖一个总价。 太阳都市花园，曾经也是老南市人民的白月光了，居然落得如此狼狈的下场 🤔长久关注上海楼市的朋友们都知道，在2015年的时间节点，中环一圈的房子，比市中心的房子，多走了一轮小周期，房价被透支了。 👉从1997年开始回顾。 1997年房改，商品房开闸。 1998-2003亚洲金融危机，叠加大量商品房供应，大家都在买新房； 2004-2007年，第一轮大牛市，全城普涨；2008年次贷危机，房价跌； 2009-2010年四万亿放水，翻倍行情。至此，中环和内环的涨幅是差不多的。 2005年市中心2万/㎡，大宁这种地方1万/㎡； 2010年市中心5-6万/㎡，大宁3万/㎡. 2011-2015年其实是一个分化行情。市中心停摆在5万/㎡.中环以及外围区域房价奋起直追 以人民广场的上海滩新昌城为例吧。 2012年房价是5万/㎡，2015年还是5万/㎡（P6） 大宁却从3万/㎡不到，冲到5万多（P7） 📈房子和股票很类似的一点就是，上一轮周期里热门的题材，大概率不会继续成为热点。热点往往来自于起步价格低廉的标的。 从低估涨至泡沫，炒家才能赚到最大的利润。 2011-2015年结构性行情里堪当热点的长征，在2015-2017年的行情里表现非常差，远远跑输大盘（P8） 曾经多年不涨的“大烂臭”——太阳都市花园，却迎来了翻倍（P9） 分析过去的行情非常有意义。 历史不会完全复刻，但类似的逻辑会重演