上海买房攻略：徐家汇

最初的徐汇区非常小，仅限于徐家汇街道。天平路、湖南路街道，也是从常熟区过继过来的。 🏭徐家汇开发较早，1980s，徐家汇就有了人行天桥和第六百货。 1996年的徐家汇，东方商厦、太平洋百货均已开业，颇有市中心的气象 🌆1999年12月28日，当时总投资5亿美元的港汇广场开业，一举将上海的商业上限，提升到国际领先标准。 👉上海【地倾西南】的说法，应运而生。 东方曼哈顿、泰德苑、名仕苑、尊园等一批高端楼盘拔地而起，吸引了大量第一批富起来的人。 👑徐家汇的地段价值，20多前就已到达顶峰，后续就进入了漫长的小修小补周期。1999年的徐家汇，与现在的徐家汇相比，城市骨架基本一致，但城市更新还是在持续推动中。ITC二期即将开业，蓄势待发 除了商办和交通，徐家汇的🏥医疗和🏫教育资源也是上海top水准。 ⚠️重点讲一讲徐家汇各梯队楼盘的的房价，可以用【混乱】二字来概括。 照道理说，徐家汇是上海公认的最核心地段之一，却没有形成豪宅区。 徐家汇的豪宅，分散在各个角落，还存在各种各样的问题。 宛平88和中凯城市之光都是毛坯房交付，四周高层普宅、老公房林立。即便是高楼层，看出去的视野也不怎么样 这两个盘的挂牌价，全上海横向对比，也没有任何竞争力可言。 👀龙德景苑和东方曼哈顿尚东区倒是可以关注一眼。 龙德景苑清一色349㎡和421㎡大平层，周边只有汇京广场一栋高楼，各个方向的视野都很开扬。 🏠东曼尚东区的楼间距宽达100米，洋房南面还是光启公园，可谓徐家汇最好的一块宅地，自从2015年到现在的涨幅在50%左右，相对理性。 ⚠️需要注意的是，隔壁新华路板块新造了洋房豪宅的淮海名邸，入门户型成交/挂牌价比东曼尚东区还要低一些。现在若要买东曼尚东区的话，181总价得往2500万靠拢。 🏠徐家汇二梯队的标杆盘，早年吸引的是上海第一批的富人，目前，这些楼盘3房的成交价都在1700-2000万之间，2房1300-1500万。 莱诗邸是从2700万摔下来的，📉30%多。 然而，由于有本地购买力的强劲支撑，徐家汇这些老标杆盘的价格，仍然难言见底。 💦徐家汇泡沫更大、混子更多的，是再下一级的普宅小区，堪称各路韭菜的摇篮——学区房买家、东安X村动迁户、为【徐汇】IP买单者。徐家汇景园、宜德苑这种品质非常普通的小区，居然也能成交以上价格，令人叹为观止。 🔥上海的热点一直在变化中，行政区溢价没办法永久保持下去；拆迁款也仅能维持短期的行情。对于价格莫名畸高的溢价楼盘，我们最好还是敬而远之。