刚需自住，买房还是租房更划算？

2024年，就算是有自住刚需的家庭，也在怀疑，买房还划不划得来？ 小克勒就从财务角度，帮大家粗算一下，买房vs租房，哪个更划算？ 🏠租房五年 vs 买房住五年 很多小夫妻婚前购入自住房，到了孩子入学前两年，又会置换成面积更大的学区房。第一套房的自住周期是5-6年左右。 💡假设购入的是500万总价的市区普宅，租售比参考上海平均的1.8%，年租金9万。 租房/买房都可以用公积金抵扣，忽略公积金的影响。 💰假设租金的增长率是3%每年，则后五年的租房成本总计47.78万元。 如果选择买入500万的房子，首付150万元，贷款350万，则每月月供为15421元（首套利率3.4%） 五年总计月供支出92.5万 5年后，房贷余额还剩313万，本金还掉37万。 五年总计支付的房贷利息为92.5-37=55.5万 ⚠️机会成本的损失 = 150 x 2% x5 = 15万元（定存2%利率） 契税（假设买的是新房）= 500 x 1.5% = 7.5万元 💰除房价涨跌外的总支出 = 78万。 除非五年内房价上涨78 - 47.8 = 30.2 万以上，租房就比买房更划算。 🤔如果是首付300万+贷款200万元的情形（计算过程见P2-P3） 除房价涨跌外的总支出 = 69.4万元 除非五年内房价上涨69.4 - 47.8 = 21.6 万以上，租房就比买房更划算。 🤔再测算一下全款买房的Scenario。 机会成本的损失 = 500 x 2% x5 = 50万元 契税= 500 x 1.5% = 7.5万元 除房价涨跌外的总支出 = 57.5万元除非五年内房价上涨57.5 - 47.8 = 9.7 万以上，租房就比买房更划算。 😅我们可以发现：短期内房价如果不涨的话，买房必然不如租房划算。 而且，贷款比例越大，潜在亏损就越多