上海买房（避坑）攻略：彭浦新村

要说上海哪里的房子，小克勒最不推荐，彭浦新村一定榜上有名。 网上有许多调侃彭浦新村和静安区的段子。 （📷见图3） 买房自住，最重要的一项就是择邻。很多房产号怕得罪居民，讲得比较模糊。 彭浦新村作为上海第一代的工人新村，后续又没有任何的城市更新与开发，有实力的家庭都搬去了更好的地方。 久而久之，彭浦新村形成了彪悍的民风，与中兴路、不夜城北广场齐名，是老闸北的洼地区域。旁边的江湾镇，又一个上海本地人的素X洼地，和彭浦连成片了。 重点讲讲彭浦新村的房子。 板块唯一次新房的闻喜华庭，从2015年开盘至今，在链家上总共只成交过一套房源。 （📷见图4） 有这个价位购买力的家庭，自然会对彭浦新村避而远之。所以，隔了一条铁路的静安府，居然有这么多人高价接盘，我也是看不懂了。 彭浦是个老公房占绝对主力的居住区，但他的老公房性价比真的很低。我选取了彭浦新村地铁口（整个板块最好位置）的闻喜小区和彭顺小区的成交价作为参考： （📷见图5） 许多地段、配套都吊打彭浦新村的老公房社区，也就是卖这个价格。比如，2号线淞虹路地铁口的新泾七村： （📷见图6） 新泾七村与彭浦新村的老公房，地段、区位、配套都有巨大差别。 隔壁就是长宁大融城、20万㎡的上海荟聚，以及临空商务区，周边是天山、西郊、虹桥机场、长风公园这些市区精英地段，最弱的长征板块，都比彭浦周围要好得多：（📷见图7、8） 有的人可能会说，北新泾在上海正西方向，自己还是习惯住在北上海，那来看看宜川这边的宜川四村、管弄四街坊： （📷见图9） 宜川四村、管弄四街坊贴着大宁和真如板块。 🤔彭浦相比于北新泾和宜川，没有任何的优势，全部都是缺点，为什么还能卖一个价钱？ 本质还是老公房这类产品，定价并不充分。在上海，老公房的主力买家依然是本地中老年人。 彭浦人只买彭浦、宜川人只买宜川、新泾人只买新泾，大家对于房子的性价比并不是很敏感。即便北新泾、宜川、新华路的老公房租售比更高、地段更好、配套更完善，彭浦人也不会买过去。 对于买老公房自住的年轻人来讲，这是一个套利的机会。同样的预算，彭浦这种虚高的地方是应该回避的。 ❗️❗️小克勒相对推荐的老公房地段有北新泾、虹桥开发区、新华路、宜川、曹杨、光新、潍坊、金杨新村。其实，100-200万预算，近郊优质配套地铁口动迁次新的1-3房，也足够上车了。