上海买房攻略：大宁

大宁是上海热门的中产板块。 自从上一回写《上海买房攻略：大宁》，已经过去大半年时间，更新一下该板块的情况。 👍由于大宁板块的交通（1号线/中环/南北高架）、商业配套（久光/大宁国际）、绿化（大宁公园）、医疗（第十人民医院/同济口腔）、教育资源（闸实验/大宁国际+风华初中）都比较完善， 🎊被各路中介、房产自媒体、买房人称为【北境之王】、【六边形战士】。 （📷见图4、5） 近十年，有2个时间点，大宁高于全上海的平均估值，房价泡沫化。 1️⃣第一回是2015年年中。2010-2015年，内环核心区、古北等国际社区房价停滞，中环一圈突飞猛进。到了2015年年中，大宁的宝华现代城，单价已经达到6万/㎡，总价持平古北黄金城道，以及东亚公寓这种衡复风貌区的老豪宅： （📷见图6） 2️⃣第二回是2023年下半年至今。 全上海房价大幅回调，大宁一些热点小区，如：静安府和宝华现代城，却依然成交了惊人的高价： （📷见图7） ⚠️我想说的是，每个人的居住需求都非常个性化。一个板块的配套看似完善，但未必都用得上。 比如有些人用不着公办学区；有的人不需要逛公园 上海楼市仍然是一个新兴市场，所以，大宁板块一直在正常估值-泡沫化之间反复横跳。 实际上，在香港这种成熟市场，各项配套都很成熟的将军澳、大围，房价就是比不过市中心破破烂烂的湾仔。 只有地段足够核心、租金够高（核心市中心），或者纯粹的富人区、自成一个体系，才有资格吸引到尖端的购买力。 非核心地段、配套成熟宜居的中产板块，卖出很高的溢价，就是一件不正常的事情。 大宁各小区的成交价也能反映出，大宁的IP溢价并不稳固，只有一些知名的小区能卖出高价。 非知名的小区就便宜不少，属于上海平均的估值。 例如品质、学区与宝华现代城差不多的新弘国际公寓，开车出行更方便，单价低了3万/㎡，总价便宜200多万： 干挂石材的明园4期90㎡，堪称小三房里的战斗机了，三房两卫，最小房间8㎡能睡人，比静安府的三房一卫（2+1户型，小房间难放床）便宜100万，还多了个优质学区： （📷见图8） 小克勒建议，如果考虑完自己的真实需求后，确实需要在大宁买房的话，最好避开那些耳熟能详的小区，尽量买冷门楼盘。 同样的居住体验，可以节约上百万资金。 大宁板块最新的土拍，6.8万/㎡的楼板价0溢价，开发商已经冷静下来，买房人更需要冷静。