租金同比下9.7%，上海楼市的麻烦大了...

❗️今天，看到一则易居研究院发布的数据：上海房子的租金又降了。（p1） 2023年4月到现在，房价跌了不少，房租跌得更多。以租售比衡量房子的估值，房子居然还越跌越“贵”了（p2） 租金对于房价有多重要？ 央行在2024年第二季度中国货币政策执行报告里已经给出了答案（p3） 在金融学领域，房子的回报率，可以用资本化率来计算： 资本化率r= 净租售比+ 租金增长率 房产和股票类似，是一项风险资产。 上市公司利润可能下滑、可能会破产；房产会遇到损毁、租金下滑等各类风险。 风险资产的另一种估值方法：资本化率r= 贴现利率+ 风险溢价 按照成熟市场的经验，风险溢价一般在2-5%之间浮动。 也就是说，如果一个国家的贴现利率（30年国债收益率）是3%的话，房产的资本化率在5-8%，是比较合理的区间。 正如央行所述，贴现利率（长期无风险利率）在不断下行。目前，30年国债收益率是2.38%（p4） 也就是说，当下中国房产可接受的资本化率下限（一线城市的核心区域） = 2.3% + 2% =4.3% Rent/Price （净租售比）= 资本化率r（Cap rate） -  g（租金增长率） 已知资本化率 = 4.3% ， 租金增长率，央行也已经给数据了（p5） 倒推得出，一线城市核心区域的合理租金回报率是3.1%。现在明白了吧？央行是怎么写出的最后一句话（p6） 这和小克勒从其他渠道打听到的GJD收储的主要评判标准是租售比达到3.5-4.0%吻合。 然而，根据易居研究院的数据，2024年8月，上海住宅的平均租售比是1.82% 如果租售比要调整到2.8%的合理数值的话， 1️⃣假设房价不跌，租金需要上涨55%； 2️⃣假设租金不涨，房价需要下跌36%。 📉自2023年以来的租金下滑，主要来自于几方面的影响：1️⃣外资撤离2️⃣保租房批量供应（p7）3️⃣经济不景气初期，人口撤离上海 不过，上海的租赁住房挂牌数，自从今年年初以来，持续下跌，供给减少（p8） 房租收入比也已回到30.59%的相对合理区间（p9） ⚠️这些指标似乎预示着，如果居民收入、人口情况不再进一步恶化的话，上海的租赁市场，离触底不远了。 🚷但短期内，估值泡沫的消化，大概率还是要靠房价下跌来完成，人口也不会那么快地涌入上海。