上海买房攻略：光新

😅近几年，在互联网上，普陀是被看衰的一个市区。 在普陀区的内部，光新又是一个受人轻视的板块。身处地铁交通发达的普陀区，地铁出行却不是很便捷；被铁路、内环高架夹击，许多小区的楼栋有噪音干扰。 老公房扎堆，所谓的“城市界面”相对一般。 🔍不过，普陀区的缺点，都是被人用放大镜看的。 城市界面远没有网上讲得那么糟糕，就是浦西市区的正常界面，晚上的石泉路/光新路路口还挺热闹。 更不用说黄浦区的一些地方，相比光新的界面，那是不遑多让（P7） 光新的配套其实没有什么太大的短板。 🛍️有本地商业，到周边的市级商圈只有很短距离。 小区内环境较好、有公共绿地和学校、到三甲医院也比较近。各个年龄段的人住在光新，都没什么问题。 🏠品质是光新板块的主要优势。宝华城市之星、香溢花城三期都是🪨外立面的小区。 上海市区的品质次新，在2019年后都大涨了一轮。即便是回调之后，还是远高于原来的价格。 香溢花城三期却比原来的房价还低了10%。 这么一来一回，似乎也有一些性价比了。1780万挂牌价，可以买大四房。 🤔套内单价13万/㎡，不算太离谱。其实，像汇元玺这种热门新盘，套内单价接近20万/㎡.就算是古美阅华这种8.6万/㎡开盘价的新房，套内单价也要12万/㎡. 香溢花城一二期也是品质不错的小区。二期的真石漆从2013年坚挺到现在没出问题。全封阳台、外立面整洁大气。 不过，小克勒建议，普陀区要买房的话，就买品质有突出优势的楼盘。香溢一二期这种最尴尬，中上的品质、中上的价格。1300万在市中心、古北也能买到品质OK的房子，何必买在光新？ 光新目前只有香溢三期的大户型调整相对到位。 宝华城市之星最便宜的1楼带60㎡花园的3房，挂牌价也要在1699万。 3房成交价降至1500万，2房1100万，才算进入价值区间。 普陀区整体的租金回报率，尤其是大户型，都比较惨。小户型的租赁需求相对更旺盛一些。这也是香溢价格萎靡的另一个主要原因。 💡总的来讲，光新板块适合的客群画像非常清晰——对楼盘品质有很高要求、希望买在近市中心地段、对小区周围环境的要求不高、预算又没有特别充足的买房人。没有不能买的房子，只有不能买的房价。 当光新的房价继续下滑之时，会有越来越多追求品质+性价比的买房人，关注到这里。