房地产以后都是阴跌吗? 过去房价持续上涨，有三个基础。第一是需求，大量人口从农村进入城市，年轻人要结婚安家，产生了海量的购房需求。 第二是钱，经济高速增长，大家收入在提高，也对未来有信心，敢借钱买房。 第三是机制，地方通过卖地获得收入，银行通过房贷扩张业务，形成了“土地财政-金融扩张-房地产开发”的循环。这三者叠加，创造了房价长期上涨的预期。 但现在你再瞅瞅，这三块儿好像都有点转不动了。 先说人。进城的速度放缓了，全国人也不像以前那样呼呼地涨了。更要命的是，25岁到50岁这群买房主力军，人数已经开始往下走了。 这意味着啥？意味着全国范围里，纯粹要“从无到有”买首套房的新增力量，没那么多了。市场从“抢着上车”变成了“想着换座”——从“有房住”变成了“住好房”。 再一个是钱。不少家庭前些年贷款上得比较足，再加杠杆的空间不大了。 而且经济也进入新阶段，大家对收入还能不能像以前那样噌噌涨，心里有点打鼓，借钱买房的劲头自然没那么冲了。 最后是机制。“房住不炒”这定位是长期的，政策上不会再煽风点火让大家去炒房。金融体系对房地产也看得更紧了，土地财政那套模式也在摸索着转型。 所以你看，底层逻辑真的变了。 这市场从过去“总有不认识的人来接你的盘”，变成了现在“主要是咱们这些人互相换一换、腾一腾”。 那价格靠啥决定？就得回归最实在的东西了：这房子住着到底舒不舒服？地段、配套稀不稀缺？租出去能有多少流水？ 逻辑一变，结果就清楚了。以后还想看到全国房子齐刷刷地涨，那真是难了。 但要说“全都是阴跌”，这话也有点绝对。更可能出现的是什么情况呢？——总量上大概横着走，但内部分化会非常剧烈。 分化是啥意思？就是好房子和普通房子，命运完全两样了。 那些占着城市核心地段、有好学校好医院好环境、房子本身盖得扎实、物业也靠谱的房子，因为它稀缺嘛，总还是有人真心想要。 它的价格可能会稳住，甚至随着城市发展慢慢往上挪，但它已经从那种“一夜暴富”的彩票，变成了“求个保值”的压箱底资产，或者“住得舒服”的高档商品，而且你想买想卖，流通起来也没那么快了。 但另一方面，那些数量特别多的、位置偏、配套一般、品质普通、长得都差不多的房子，挑战就大了。 新买家没那么多了，这类房子却一大堆。如果你急着想卖，那很可能得在价格上多让步，才能有人来接。 这个过程，大概率不会像股市崩盘那样噼里啪啦往下掉，而是会进入一种比较磨人的状态：价格阴阴地往下滑，或者挂着价但没人问津，成交很冷清。 这种房子，在市场里恐怕占的比例不小。 所以，从整个市场（尤其是看平均价格指数）和大部分普通房子的角度看，确实可能要面对那种长时间慢慢阴跌、或者价值不动的压力。 但这可不是市场的全部。塔尖上那一小撮稀缺的好资产，玩的是另一个游戏。