年底了，我在后台盘点2025年宝安中心区的成交数据时，被一个刺眼的数字击中了：128万。

这是「花样年花郡」的一套单间成交价。

你要知道，在2021年，这个单间的单价还是15万+，总价近500万。

从500万到128万，这已经不是腰斩，而是膝盖斩。

当所有人都在感叹房价血流成河时，我看到的，却是宝中正在悄悄完成的资产属性反转。

在聊128万值不值得买之前，先说说宝中教育最残酷的一面：入学积分陷阱。

很多人觉得有钱就能上名校，那是太天真了。

宝安教育最大的地雷，不是成绩，是积分。

宝中、宝安实验、海韵、海天、宝中外，这五所本土名校，构成了宝安教育的圣杯。

目前除了宝安实验和宝中外国语当年买房即可上学，海天和宝中初中部都需要提前5年买房，而海韵更是达到了惊人的9年！

提前5-9年买房，这意味着，你还没怀孕甚至还没结婚，就得为了名校学位出手买房。

如果你看不懂背后的逻辑，128万买入的可能不是入场券，而是一场长达十年的套牢。

既然门票这么贵，为什么还有人前赴后继？

宝安最硬核的教育资源，几乎全部梭哈在新安街道。

宝安中学，作为深圳公办TOP15的老牌名校，具有高中部的体系优势。

深圳的家长们买学位房，眼光一定要放长远，这是未来的趋势。

很多家长只知道宝中够强，却不知道它的生源筛选有多卷。

据我掌握的内幕，宝中的点招不仅仅是面谈，还有一场40分钟的闭卷考试：20分钟写作文，20分钟考奥数。

这样严苛的筛选，确保了它的升学率下限。

流程嘛，全市各家基本都差不多：学校短信通知时间→保安带学生去教务处→面试→考试。

如果你追求的是升学稳定性，宝中依然是名副其实的首选。

宝中海天则是一颗冉冉升起的新星。

这是荣杏老师一直以来最看好的宝中名校，去年的联考A+率11%已经足以说明它的实力。

海天采用的是典型的顶级地段生+强教研模式，在龙华红山已经验证过成功。

它现在的房价还没完全体现出顶流名校溢价，还算是个洼地。

海韵与宝安实验，是典型的中产基本盘。

虽然名气不如前两者，但周边的中产家长素质极高，教育参与度也极高。

这种地段生质量、圈层撑起的学校，抗跌性也很强。

我们回到那个128万的单间：宝中房价到底跌透了吗？

荣杏老师必须说明的是，总价跌到128万这种极端案例，大多集中在「花样年」这种小面积单间或公寓。

虽然普通改善型住宅的跌幅也很大，但底层的定价逻辑和资产属性完全不同。

我们不能用极端的个案去收割情绪，而要透过个案去透视真实的价值。

以前买宝中，大家买的是一路向西的梦想。

现在的宝中，正在回归一个最简单朴素的真理：现金流收益。

宝中小户型的租金回报率目前已经稳定在2.5-2.9%。

在房贷利率全面进入3.0%时代的2026年，宝中的房产正在从高杠杆投机品转化为现金流资产。

128万，在福田只能淘到「鹏盛村」、「八卦岭宿舍」这种楼龄极老、环境破败的老破小。

但在宝中，你买到的是一个产业密度够高+配套够完善+2T名校的入场券。

那些还在唱空的人，大多是在用过去两年的惨烈结果来倒推；

而真正的理性买家，已经开始关注那些房价跌到2015年的笋盘。

最近网上一直在唱空「海纳公馆」，因为它从1000万+掉到了800万+。

很多人在找各种理由，投资踩踏、杠杆断裂之类的。

但真相是：对于预算在300-800万的硬核刚需家庭，宝中已经进入了高性价比的黄金区。

当一个片区的租金回报率开始接近3%，且学校成绩正在跨越式增长时，所有的唱空理由都只是噪音。

在这个跌出来的机会面前，不要用过去的惨烈结果去否定未来的逻辑必然。

不要去追求情绪爽感，要去关注那些能实实在在解决你孩子升学、同时租金回报率跑赢通胀的硬核标的。

我们团队最近已经真金白银的布局了宝中那些未来必火的学位笋盘。

如果你还在纠结是手握现金再看看，还是趁着这波暴跌去抢一张宝中的船票，我只想说一句，不要让你的财富，在犹豫中错过了下半场的入场券。