最近房地产的谣言与未来

谣言这个东西，前一阵子美国政府停摆少了很多，最近又开始了。说几个谣言然后聊一下未来可能的情况。

最近两个比较突出的谣言。第一个就是中国为什么不能像美国房地产市场那样，第二个就是中国正在走日本房地产市场的老路。

关于美国房地产市场的谣言突出有两个方面的内容，一方面就是说美国的房贷利率比中国要低，第二个方面就是说美国有一个所谓的无追索权制度，在这个制度之下呢，如果你还不上房贷了，那么把这套房子给银行就可以了，银行不会再向你追剩余的贷款，哪怕是这套房子贬值了已经资不抵债了。

对于这两个方面的谣言，第一个方面其实挑战的是人们的勤快程度，因为在网上太容易搜到这个问题的结果了。也有人带节奏说，中国的房贷利息是18%，美国只有12%，也不知道他这结论是怎么得出来的。但是在网上只要随便搜一下就能得到结果，美国的房贷利率是6%到7%，每一个州基本上都在这个范围内，中国的房贷利率最高的时候好像也没有到过六，我记得是五点多，现在逐步下调到三点多，这是拿现在的房贷利率去对比。

至于第二个方面，就是无追索权制度。这个东西确实是存在的，就存在于加州，加州以外也有其他的一些州对这个制度进行沿用。但是这个制度本身是有局限性的，首先第一个问题，如果你想要享受这个制度，那你就要接受这个制度对应的利率。就是说，这个制度不会单独发挥作用，它会和对应的高利率来进行配合使用。就是银行承担了更大的风险，那必然就会要求更高的回报，具体来说，无追索权制度配合的利率比正常的利率要高1%。另一个问题就是，如果房子遭受了火灾等比较大的损伤，那这个制度就无法应用。

关于日本房地产市场的谣言，总体来说就一个核心思想，说中国正在走日本的老路。看似只有一个核心论调，但实际上它的意义就比较丰富，一方面是说中国的经济发展正在走日本的老路，暗示日本仍然在中国前面，第二个方面就是说中国的房地产市场在走日本的老路。甚至还有人把日本那个失去的三十年也抬出来了，但抬出来的这个方式有点奇怪，他说日本的房价降了三十年，所以中国的房价也要降三十年，现在才刚刚开始。

这俩谣言造的都没意思，勉为其难的辟谣一下吧。中国经济是不是在走日本老路相信大家都看到了，基建狂魔对小鬼子，实在是没有什么可比性。日本在二战之后的经济发展有赖于美国订单，这件事相信大家都能明白。美国的兴起是一边卖军火一边把工业产品卖给那些打的稀巴烂的战后国家，日本的兴起则可以看做美国资本寻求更低劳动力成本的一个溢出必然。当然这么理解并不准确，只能代表一个大概风格。中国呢，是吃着廉价劳动力的同时不放弃创新的发展路线，是技术必须掌握在自己手里。所以日本现在只能贷款给美国输血，而中国已经满世界承包工程了。中国的资产可不限于巴基斯坦的港口和西伯利亚的开发，非洲的矿产和南美的港口也有中国的份。顺便可以叫那些天天嚎着说国家建设不过用的就是他们自己交的税的那些人闭上嘴，国家挣钱的能力岂是你们这些蚍蜉能体会的。

至于日本的房产，我印象里是在1991年，用了半年时间直接跌到了原来的三分之一价格，所以人们根本没有解套的机会。而中国，就是现在，也只有一线城市加省会城市，加一些大的旅游城市才会跌到三分之一，大部分地市级城市和县城还在三分之二水平上晃悠。对于后者来说，他们应该没有机会跌到三分之一了，一半估计是撑死了。而这个跌落的过程，中国用了差不多八年。八年时间够很多人解套了，这是中国楼市给那些套牢的人放的一条生路，可能是断臂求生，但断臂求生也是生。顺便说一句，日本失去的三十年指的是经济，不是房价下降了三十年，谁造的谣，真没文化。

然后说两个房地产的趋势。第一个，房产税不会出现的，第二个，就是前面说过的，有些地方能掉到价格峰值的三分之一，而有些地方掉不到。

分别展开说一下。

房产税的问题很简单，中国的房价政策就是稳定，要上升不能疯狂上升要下降不能疯狂下降。所以现在的情况是，下降的速度这两年都有点快，所以国家绝对不会在这个时候加房产税这个杠杆。换句话，一旦房产税出来，房价还得掉一点。

第二个问题，我发现一个细节，就是当年房价上升的时候，大城市房价上升幅度比小城市要高，上升速度更快，时间更早。比如石家庄，房价峰值出现在2017年，但是有些县城房价峰值出现在2021年。必须承认这是炒房的结果，需求根本就没有那么旺盛，所以才会造成某一个年代中国一直都在盖房子，不停的盖房子，也就造成了目前的供给远高于需求。所以放在今天，就是越大的城市房价掉的越狠，掉的越快，掉的时间也更早。这从本质上说应该算是，价格回归价值，对于市场规则的尊重。

至于为什么会出现大小城市之间的差异，其实很简单。如果房产是一种投资，那么最有可能升值的当然是城市里的房子，所以投资的人就会去疯狂购买城市的房子希望未来有一天可以翻出多少利润。等到城市没有地方盖房子了，那些地产商才会恋恋不舍的离开去其他小城市或者乡镇盖房子，投资的人们也会带着几分不情不愿承认家乡的房子大概也有那么点升值空间。

按道理，价格回归价值一切也就尘埃落定了。比如石家庄，2015年的价格八千，2017年涨到一万九，到现在也算尘埃落定吧，过去十年算上折旧按道理七千也就到底了。目前的价格整体看也就七八千，但是大家都能看出来这个价格到七千是停不了的，理由很简单，因为供需情况发生了巨大的变化。因为之前的价格波动，导致供给大量增加，但是现在投资的热潮渐渐消退，所以需求的泡沫消失，也就出现了供远远过于求的情况。也就是说，价格回归价值以后，抱歉，会比算过十年折旧的价格还要低才对。

所以大家可以回忆一下2015年的价格，然后在这个基础上算一下折旧，虽然这只是一个大概的估计，但仍然可以拿过来参考。不要过于纠结房价到底会掉到峰值的三分之一还是四分之一，而要去考察房价原本的水平。毕竟当年，房价疯狂上升的时候，并不是每一个地方的房价都高了三倍。