2026年刚开头，楼市就甩出了一波实打实的政策红包，公积金利率降了、交易税费少了，不少家庭心里都犯起了嘀咕：这时候到底该出手买房，还是赶紧把手里的房子卖掉？今天就用大白话，结合最新的政策文件和市场真实情况，把这事掰扯清楚，给大家一个靠谱的参考。

一、2026年的楼市新政，到底能省多少钱？

今年的楼市政策，不是喊口号，而是真金白银帮大家省钱，不管是买房的还是卖房的，都能沾上边，而且每一项政策都有明确的官方依据，靠谱不掺水。

先说说房贷利率，这可是买房的大头支出。公积金贷款的利率直接降到了历史最低，根据中国人民银行2025年5月发布的《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，首套5年以上的利率从之前的2.85%降到了2.6%，二套也降到了3.075%。更省心的是，2025年5月8日前发放的存量公积金贷款，2026年1月1日起已经自动重定价，不用自己跑银行申请。举个简单的例子，要是你贷50万，分20年还，以前每个月要还2735块多，现在只要2673块，一个月就能省60多块，20年算下来，能省出将近1.5万，这笔钱拿来添点家具不香吗？

商贷的优惠也不小，2025年5月调整后的5年期以上LPR稳稳卡在3.5%，根据现行商贷定价机制，首套商贷最低能到3.05%（LPR-45BP），有些城市还额外给贴息，实际利率直接跌破3%。这意味着，贷款100万的话，每个月的月供比去年又少了一笔，对于普通工薪家庭来说，压力确实减轻了不少。

再说说交易税费，这可是二手房买卖的“省钱关键点”。根据财政部、税务总局2025年12月发布的《关于个人销售住房增值税政策的公告》，自2026年1月1日起，全国统一执行住房增值税新政，不仅满2年的住房免征增值税，还取消了普通住宅和非普通住宅的区别，北上广深也纳入了优惠范围。一套500万的二手房，满2年交易的话，能省下差不多9.2万的增值税，这笔钱足够支付大半年的物业费和取暖费了。除此之外，河南发布政策支持各地发放购房补贴、契税补贴，沈阳也于1月推出新政，将15%的最低首付比例政策延长到年底，还提高了“商转公”贷款比例限额，对于手里积蓄不多的年轻人来说，上车的门槛又低了一截。

还有就是房源供给，现在开发商盖房子也越来越实在了。中共中央机关刊物《求是》开年就刊发文章定调，要“严控增量、盘活存量”，政府会收购存量商品房用作保障性住房。住建部也推行“以人定房、以房定地”机制，人多的地方多盖房，人少的地方控制建房规模，避免房子盖好了没人住。而且现在的新房子，都在往绿色、智能、适合老人住的方向靠，住起来更舒服，也更保值。

二、现在的楼市行情，到底怎么样？

政策红利出来了，市场的反应也很实在，但有一点要明确：不是所有地方的房子都一样抢手，城市和地段不同，行情差得远呢。

一线城市的核心区域，房子还是很坚挺。就拿深圳来说，今年第二周的二手房录得1595套，比上一周涨了43%，元旦期间的看房量更是比去年涨了81%，签约量也涨了43%。为啥这么火？因为一线城市人口一直在流入，好学校、好医院都扎堆在核心区，不管是刚需买房还是改善住房，这些地方的房子都不愁没人要，去化周期也就12个月左右，卖得很快。

上海的情况也差不多，去年年底二手房成交量连续两个月突破2.2万套，市场一直很活跃。但反观那些远郊区的房子，就没这么抢手了，价格波动也比较大。

强二线城市，比如杭州、成都，基本是“核心区坚挺，外围区承压”的局面。市中心的好房子，成交量和价格都很稳，甚至还微微涨了一点；但郊区的房子，去化周期就比较长了，想卖掉可能得适当降点价。

三四线城市的楼市，主要还是以去库存为主。很多地方的房子盖得多，买的人少，去化周期超过30个月的不在少数。不过好在有政策帮忙，把一些存量房改成了保障性住房，库存压力也在慢慢缓解。

还有一个很明显的趋势：大户型、改善型的房子越来越受欢迎。140平米以上的房子，还有那些带智能系统、绿色环保的房子，成了很多家庭的首选。北京等城市申请公积金贷款买改善房的人越来越多，这也能理解，毕竟大家的生活水平提高了，谁不想住得更宽敞、更舒服呢？

三、今明两年，到底该买房还是卖房？

其实没有绝对的“该买”或“该卖”，关键看你是啥情况，别跟风，也别瞎冲动。注：文中涉及的购房、置换等相关建议均为市场分析观点，投资有风险，决策需谨慎。

先说说刚需买房的人，现在确实是个不错的时机。一方面，利率低、税费少，根据58安居客研究院的数据，当前购房成本已降至近五年新低；另一方面，现在的房子不管是户型还是配套，都比以前好，选择也多。

刚需买房，别追求“一步到位”，先考虑自己的实际需求。优先选地铁口、学校附近、周边有超市医院的小户型，这类房子好出租、好转手，抗风险能力也强。比如南昌的邦泰·朗境项目，政策落地后，很多年轻人因为月供压力减轻，果断出手买房，首月就卖了150多套，该项目销售主管也表示，房贷利率下调显著提升了成交转化率，这就是最好的证明。还有就是别硬扛高负债，根据自己的收入情况算好月供，别让房贷占了收入的一半以上，不然生活质量会大打折扣。

再说说想改善住房的人，今明两年可以说是“卖旧买新”的黄金窗口期。税费减免政策能帮你省下一大笔钱，利率优惠也能减轻换房后的月供压力。而且现在市场上的改善型房源很多，不管是大户型还是带花园的洋房，都能挑到满意的。

改善买房，记住一个原则：“优质置换”。把手里那些地段一般、户型老旧的房子卖掉，换成核心区域、品牌房企开发的好房子。比如你手里有一套郊区的老破小，趁着现在政策好，赶紧卖掉，再添点钱买一套市中心的大三居，住着舒服，以后想卖也容易。

最后说说手里有房想卖掉的人，核心就是“看房子的地段和品质”。如果你的房子在一线城市或强二线城市的核心区，配套好、户型佳，那就不用急着卖，这类房子保值能力强，慢慢卖还能卖个好价钱。但如果你的房子在三四线城市的郊区，或者是户型不好、没人管的老房子，那就别捂着了，趁着现在政策带来的市场活跃度，合理定价赶紧出手，不然以后可能更难卖。

卖房的时候也有小技巧，把房子打扫干净，修修漏水的水管、坏了的门窗，房子品相好，买家才愿意出高价。定价的时候别漫天要价，参考一下同小区最近的成交价格，稍微降一点，成交速度会快很多。

最后唠两句，2026年的楼市，《求是》杂志已经明确定调“政策要一次性给足”，核心就是稳预期、稳市场，没有“大涨大跌”的奇迹，更多的是“稳字当头”的踏实。不管是买房还是卖房，都要立足自己的实际需求，结合政策红利和所在城市的行情，理性决策，别被网上的各种言论带偏。

你所在的城市，现在楼市行情怎么样？你今年有买房或卖房的计划吗？欢迎在评论区分享你的看法。关注我，后续会分享更多楼市干货和政策解读，帮你理清买房卖房的那些事儿，少走弯路。