上周五，在蛇口海上世界的一家咖啡馆里，我见了一位认识多年的老友。

他在南山有一家高新科技企业，这几年公司业务受宏观环境影响不小，但他的兴奋劲儿却不是因为生意，而是因为他在「香山美墅」拿下了一套联排。

他跟我说了一句挺有意思的话，让我走神了很久：现在大家都在聊寒冬，但我看到的是，有些东西如果现在不拿，以后可能真的没机会上桌了。

这句话让我感触很深。

在深圳这个城市，大众的情绪往往是滞后的，而最顶层的那一拨人，他们对风向的嗅觉灵敏得像猎犬。

当普通住宅市场还在纠结利率降了几个点、社保要缴多少年的时候，深圳的别墅市场已经完成了一次极其隐秘的、甚至可以说是规模庞大的换仓。

这种火爆不是为了撑门面，而是这群人在看懂了市场经济规律后，做出的一场关于资产所有权的防御性布局。

在大多数普通人的认知里，现在的楼市行情应该是一片沉寂，但数据却说出了另一个真相。

根据小工具的成交数据，截至刚刚过去的12月，深圳全市已经成交了612套二手别墅。

这个数字可能听起来不多，但如果你对比一下往年的成交记录，你就会发现这种增长曲线有多么惊人：

今年的成交量是2022年的3倍、2023年的2倍、2024年的1.6倍。

这种倍数级的跳跃，在房产领域是非常罕见的现象。

它意味着，深圳的有钱人已经不再观望了。

具体到地段，这种扫货行为是全城蔓延的。

龙岗成了大赢家，成交了177套；

龙华紧随其后，卖了93套；

宝安和南山分别成交了55套和46套；

哪怕是平时大家觉得相对偏远的盐田，也有41套别墅被买走。

这种全方位的爆发，说明这已经不是个别土豪的冲动，而是一场集体共识的达成。

为什么是现在？为什么是别墅？

答案其实藏在2026年元旦那天，《求是》杂志发表的那篇重磅文章里。

很多人看政策只是看个热闹，觉得又是老生常谈，但对于我们这些在行业里摸爬滚打的人来说，这篇文章的定调可以说是具有划时代意义的转向。

文章里最核心的一句话，是给房地产重新定了性：房地产带有显著的金融资产属性。

过去几年，社会舆论一度想把房地产彻底剥离出投资范畴，甚至想把它变成像沙发、电视机一样的纯消费品。

但这一次，官方一槌定音，承认了房产作为金融资产的地位。

既然是金融资产，就必然涉及到保值、增值和流动性。

对于深圳的顶级阶层来说，他们太清楚这意味着什么了。

在任何一个成熟的经济体，房地产永远是居民财富的最大载体。

当官方开始谈论房产的金融属性时，本质上就是在释放一个信号：我们要开始正视并保护居民的资产负债表了。

过去这三四年，因为房价的非理性踩踏，很多中产家庭的财富缩水得厉害。

这种财富缩水效应直接导致了大家的消费降级和投资信心缺失。

而现在的政策逻辑正在发生180度的转向。

官方不再是挤牙膏式地出台一些细碎的限制取消，而是明确要求政策要一次性给足，不能采取添油战术。

这种从抑制过热到稳定预期的彻底转向，直接激活了那些原本就在观望的购买力。

而在这之前，我们发现那些一年甚至五年都没怎么动过的顶级标的，已经开始频繁出现在成交榜单上。

举个最极端的例子，蛇口的「龟山别墅」。

这是一个被很多人遗忘的小区，从2020-2024年的五年间，一共才成交了2套房，甚至有三年是零成交。

但就在今年，它一口气卖了5套，一年的量顶过去五年的两倍还多。

更让人惊讶的是，它的价格是在真实上涨的。

同样的250平户型，5月份还是2700万左右，到了12月竟然成交到了4500万。

这就是顶级资产的魅力：在跌的时候它没量，因为业主不急着卖；一旦风向变了，它的价值会瞬间在极少数的成交中得到爆发式重塑。

这种现象不仅仅发生在南山、福田这种核心区。

在龙华，「莱蒙水榭山」今年也成交了16套；

在深圳湾，「卓越维港」别墅也成交了近10套。

很多人可能会问，这些有钱人是不是疯了？

去年「卓越维港」一套联排还要6800万，今年6500万成交，他们难道不怕继续跌吗？

其实，这恰恰是这些买家聪明的地方。

他们买的不是一个单纯的价格，而是一个价格错配下的确定性。

以前，这些顶级地段的别墅，普通人根本摸不到门槛。

但经过这几年的调整，有些别墅的价格已经回落到了一个极具性价比的区间。

在他们眼里，用核心区一套高层大平层的钱，现在能换到一套带天带地、拥有绝对土地所有权的别墅，这种居住体验和资产等级的跨越，是任何户型设计都无法弥补的。

这种逻辑在法拍市场体现得淋漓尽致。

10月31日，华侨城「纯水岸」十二期一套独栋别墅起拍价2.15亿，经过118轮的疯狂竞价，最终以3.64亿成交，溢价率69.7%，单价57万/平，创下了全国最高的法拍单价记录。

12月31日，龙华「圣莫丽斯花园」A29号独栋别墅，建筑面积629.52㎡，起拍价3974万，13位买家经过近200轮拉锯，硬生生把成交价格干到了法拍价2.4倍以上，9815万，溢价幅度147%，成为深圳年末法拍市场的流量王。

如果大家真的对未来没信心，谁会愿意拿出1个亿甚至几个亿现金去抢一套房子？

这说明，在有钱人的系统里，好房子永远是缺的。

就像《求是》文章里解读的那样，我国的住房需求正在从有没有转向好不好。

总量虽然够了，但真正高品质、能传承、能承载金融属性的好房子，依然是极度匮乏的。

说到这，我得聊聊好房子这个概念。

住建部正在推行一种新的房地产发展模式，重点就在于产品—服务—运营的一体化。

以前那种高负债、高杠杆、拿地盖房卖完 式已经彻底终结了。

以后的房产，拼的是质量，拼的是长期的居住品质。

这就是为什么「香山美墅」能一年成交三个亿元大单，为什么华侨城「纯水岸」今年能卖掉至少4套过亿别墅。

因为这些项目代表了深圳过去几十年沉淀下来的最核心的生态、圈层和配套资源。

这种资源的稀缺性是不可复制的。

就像很多买家说的，错过这套，可能这辈子在这个地段就再也买不到了。

除了这种核心区的顶级豪宅，非核心区的海景和高尔夫资源也在被疯狂买单。

盐田梅沙湾1月就成交了14套，登顶全市成交榜；「观澜湖高尔夫」吸引了大量北方老板南下抄底。

他们的逻辑很简单：与其在市中心买个大平层，不如买套带稀缺景观的别墅来度假或者长线持有。

因为在经济波动期，核心资源永远是最抗跌的。

这种抗跌性背后，其实是宏观政策对房地产地位的再次确认。

房地产及其关联行业占GDP的比重依然在10%以上，它是支撑国民经济的基础产业，这个地位在短时间内是无法撼动的。

当政策开始强调要尽可能缩短调整时间、熨平市场波动时，实际上是在告诉大家：市场的非理性下跌该结束了。

那些还在网上唱空，说房价还要跌掉一半的人，大多忽略了一个基本事实：

如果核心资产的价格崩塌，那将不仅仅是房子的问题，而是整个金融系统和社会财富体系的问题。

官方这次之所以在《求是》上发声，就是要以最权威的定调来打破这种悲观的博弈心态。

对于我们普通购房者来说，虽然我们不一定有几个亿去抢纯水岸，但这612套别墅的成交逻辑对我们是有极强指导意义的。

不管是添油战术，还是一次性给足，都让大量高端购买力的需求得到释放。

2026年很可能是政策执行的峰值年份。

之前的限购、限贷政策正在加速取消，如果你手里有闲余资金，且有改善需求，那么现在就是一个非常好的资产置换窗口。

不要等大家都意识到回暖了再去挤，那时候成本又上去了。

写到这里，我想起老友临走时说的话：房产这东西，看空的人永远能找到理由，但看懂的人，已经在做跨越周期的决策了。

全都在哭穷，结果几千万、几亿的别墅转身哐哐就买。

这不仅是深圳这个城市的魔幻之处，更是财富流动的最真实注脚。

这612个悄悄入场的有钱人，已经用真金白银对2026年的楼市投下了赞成票。

如果你还在纠结手里那点资产是留是卖，或者看不清未来的大趋势，我建议你先静下心来，剥离那些情绪化的噪音。

看看那些最顶尖的资产在发生什么，往往比听几个所谓的黑嘴胡吹要靠谱得多。

就在刚过去的12月底，还有内地神秘富豪在香港深水湾买下2栋别墅，总价22亿，均价158万/平。

158万，已经可以在很多内地城市买几套房子了，结果在香港只能买1平方米。

难道深圳、香港、上海的有钱人，都不是傻了就是疯了？

如果你想知道你关注的那个板块，在现在的政策背景下到底是避风港还是万丈深坑，或者想看看你那套房的租售比到底能不能打，可以在评论区留下具体信息。

我只救能听懂逻辑的人。

这个市场的真相，从来只掌握在少数人的手里。