早在2018年，马云就抛出了“八年后中国最便宜的就是房子”的惊人预言。
那会儿中国楼市正处于狂飙突进期，没人信他这番“房价如葱”的论断。
但现在，随着2026年“十五五”规划开局，房地产市场正站在新旧模式转换的历史节点，可能将会迎来三大深刻转变。
这三大转变具体包含哪些，马云当年的预判还能实现吗？
“温差”越来越大这两年楼市最明显的变化就是“温差”越来越大，好地方的房子越卖越贵，差地方的房子却无人问津。
到2026年这种分化趋势只会越来越明显，毕竟年轻人找工作、孩子上学都要紧靠优质资源，自然往核心城市挤。
先来看看2025年的楼市数据，深圳靠着合成生物、6G这些前沿产业，一年就吸引了近20万年轻人才。
这些人要租房要安家，买房需求自然旺盛，前10个月深圳一二手房成交量比去年还涨了12%，核心商业区的楼房售价都远超10万/平。
可即便这么贵，来买房的人还依旧络绎不绝，深圳某售楼部数据显示，单日看房量至少突破五位数，而这似乎恰巧印证了第一个变化！
北京虽有少量常住人口流出，但凭借着量子科技、氢能等高端产业，还是吸引了8万多高薪人才。
金融街、西城作为顶级学区与金融产业的叠加地，成交套数较2024年同期上涨了23%，而且每平米稳稳站在12万以上，东直门的高端楼盘更是突破16万。
再反观三四线城市，缺乏像样的产业，年轻人为了发展只能往外跑，楼市的日子就难多了。
2025年房子成交总量比去年少了7%，不少开发商甚至推出“买房送车位”“首付分期免息”的活动，但还是鲜有人问津。
就像内蒙古鄂尔多斯，曾经因煤炭红火时盖了大量房子，如今人口外流，每平米不到一千块的“葱价房”并不少见，这就是“人走房凉”的道理。
其实不光是不同城市，就算在同一个城市里，核心地段和远郊区的房价也差着十万八千里。
北京西城、海淀因为有优质学区和写字楼集群，家长们为了孩子上学，就算是老破小也愿意花高价买，2025年均价轻松破12万。
可昌平回龙观的刚需房，每平米才3.6万，但远离市中心，学校、医院都稀少，而且交通也不方便，只适合刚工作的年轻人过渡用，稍微有点钱的就都搬走了。
供给越来越好楼市变了，开发商的赚钱逻辑也得跟着变，以前他们只要敢拿地、多盖房，就能赚得盆满钵满。
但“十五五”规划定了“高质量发展”的调，明确“保障房保刚需，商品房拼品质”，靠“堆数量”的时代过去了。
为了响应政策，房企们也纷纷转型，广州就宣布从2026年起，新楼盘都要用“装配式建筑”。
就是在工厂做好楼板、墙板，运到现场像搭积木似的组装，又快又结实，还能减少污染。
中海在石景山的新项目，就主打低密社区和品牌装修。
还推出了113到166平米的改善户型，房子整体很开阔，死角也少，就为了让大家住着舒服。
保障房也越来越贴心，不再是“偏远小破房”。
银川用专项债券收购现成的商品房当保障房，既消化了库存，又能让刚需家庭能住到配套成熟的小区。
巴中将快递小哥、外卖骑手这些新就业群体纳入公租房保障，以前他们只能租城中村的小单间，现在每月花几百块就能住上带电梯的房子，稳住了生活的底气。
还有政策托底对于普通人来说，更安心的是调控政策变“聪明”了。
以前政府调控楼市总是“一刀切”，要么全涨要么全压，想买房的年轻人贷不到款，投机者却能钻空子。
2026年跟着“十五五”走，主打“精准托底”——帮真需要房子的人降门槛，同时守住风险底线，一线城市的政策优化就是最直观的体现。
北京已经放开五环外购房套数限制，上海在外环外买房也不再限套数。
单身人士购房也能享受家庭同等政策，不少在一线打拼的年轻人终于不用再为“购房资格”发愁。
更实在的是，四大一线城市都取消了普通住宅和非普通住宅的划分。
以前买140平米以上的房子要交更高的契税，现在不管是首套还是二套，税费都明显降低。
上海有位购房者买150平米的房子，单个税就省了15万元。
而且，“十五五”规划还明确把房地产风险纳入了国家安全能力建设重点，这意味着2026年行业整合会更快。
像中粮这类财务稳健的国企、央企正在通过资产整合做大做强，而债务缠身的小房企可能会逐步退出市场，购房者买房时就会更加放心。
一些城市已经开始考虑如何防范房地产风险了，银川对房子卖不动的区域选择暂停供地，避免库存越积越多。
荆门在推行现房销售，以前买“期房”怕开发商跑路烂尾，现在购房者能亲眼看到房子再交钱，钱花得明明白白。
北京、上海还在试点“房屋养老金”制度，就像给房子上了“养老保险”。
这笔资金专门用于小区共用部位、共用设施的维修和更新，比如老旧小区的电梯更换、屋顶防水修缮。
以后业主不用再为大修费用扯皮，房子的居住品质和保值能力都有了保障。
这种“一城一策”“分类调控”的灵活方式，既不让刚需被政策误伤，又守住了不发生系统性风险的底线。
还通过“房屋养老金”“国企主导”等措施筑牢长期保障，正是“十五五”规划“稳楼市”精神的生动体现。
说到底，现在的楼市早已不是“闭着眼买房都赚钱”的时代，而是回归了“住有所居、住有优居”的本质。
对购房者来说，不用再纠结“房价会不会涨”，更该关注“房子适不适合自己”。
想打拼就看核心城市的产业动向，想安家就选配套成熟的地段，想改善就盯着品质好的楼盘。
马云的“房价如葱”不会全面实现，但“好房值钱、差房贬值”会成为常态。
跟着人口流向、产业升级和政策导向走，普通人就能在分化的楼市里，找到属于自己的那套安心房。
