什么是小产权房？实际上小产权房是违章、违法建筑具体可参考以下三种：

1、村民自行筹资兴建的农民房。

2、村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房，村民既是建造者也是股东，年年坐等分红。

3、开发商出钱村集体出地合作建设的楼盘合理规划、有专门物业甚至还有配套学校。

此类房屋只能转让使用权，不可买卖。如果买小产权房有什么风险？

01 没办法办理房产证；

02 难以规避“一房多卖”风险；因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

03 脱离监管质量难以保证

大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。

04 购房时无法进行银行贷款

不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。

05 套现困难，难以转让

小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。

06 小产权房难分割

因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。

07 有可能被无偿征用或者征收

小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。

08 随时面临业主“违约风险”

在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。

买房的时候，如何区分正规的商品房和小产权房？

买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。

有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。

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