2025年的楼市，正在上演一场“冰与火”的拉锯战。一边是北京、上海、深圳等一线城市接连放松限购，放出大量“房票”；另一边是9月70城房价数据环比全线下挫，市场观望情绪浓厚。政策利好与市场下行的博弈中，一套150万的房子，3年后是涨是跌？答案藏在人口结构、政策红利与城市分化的细节里。

2025年9月，深圳打出“分区优化限购+放宽企业购房”的组合拳，罗湖、宝安等非核心区域取消限购，政策落地后首个周末，罗湖二手房签约量环比翻倍，宝安区增幅达69%。与此同时，北京五环外、上海外环外纷纷放开限购，公积金贷款受理量激增37%。

但政策暖风并未均匀吹向所有区域。上海外环外的青浦、嘉定热度提升7.8%，而金山、奉贤仍处于下行通道。深圳核心区（如福田、南山）坚守限购底线，与非核心区的“全面放开”形成鲜明对比。这种“精准松绑”的背后，是楼市从“普涨”走向“分化”的必然趋势——核心区靠稀缺性保值，郊区靠政策去库存。

数据视角：9月一线城市新房价格环比下降0.3%，二手房环比下降1.0%。政策虽带动短期成交量回升，但价格端仍承压，尤其是二手房挂牌量居高不下，买方市场特征显著。

国家统计局数据显示，2025年9月，70个大中城市新房价格环比全线下跌，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%。但一个积极信号是：同比降幅在收窄。例如上海新房价格同比上涨5.6%，北京、上海环比微涨0.2%和0.3%。

这种“环比跌、同比收窄”的态势，反映出市场正处于“筑底期”。58安居客研究院院长张波分析，政策效果开始逐步渗透，核心城市外围区限购松绑正激活购房需求。但百城二手房挂牌量仍处高位，去化压力巨大。

城市层级差异：

·一线城市：北京五环外昌平、大兴等板块价格微涨1%-2%；深圳核心区企业购房门槛降低，带动龙华、龙岗需求回升。

·二线城市：9月新房价格环比下降0.4%，同比降幅收窄0.3%，长三角、珠三角部分城市出现边际改善。

·三四线城市：环比下降0.4%，同比降幅3.4%，人口外流与库存高企双重压力下，反弹动力不足。

人口负增长已成为楼市“灰犀牛”。2023年新生儿跌破900万，25-45岁购房主力人群每年减少超1000万。没有接盘侠，房子终将回归居住属性。

与此同时，保障房供应放量冲击市场。深圳推出“半价商品房”，同地段保障房价格仅为商品房的50%；广州、上海2025年保障房供应量同比激增200%。刚需家庭有了“平价替代品”，对郊区商品房的依赖度大幅降低。

案例：广州黄埔区通过“房票安置”收购存量商品房1489套，既推进城中村改造，又为市场注入需求。但这种政府托底行为难以全面覆盖——全国商品房待售面积仍高达7.99亿平方米，三四线城市空置率突破30%。

尽管房产税尚未落地，但试点筹备已进入倒计时。自然资源部数据显示，全国不动产统一登记覆盖7.9亿本证书，技术层面障碍基本清除。

若按0.5%-1.2%税率计算，一套150万的房子，每年持有成本将增加7500-1.8万元。叠加物业、维修等费用，年支出可能突破3万元。而三四线城市150万房子的年租金收益仅约1.8万元，持有即亏损。

这也是近期二手房挂牌激增的主因——广州、深圳挂牌量环比增长200%，业主希望抢在政策出台前变现。

1. 一线城市核心区：抗跌性强，但郊区风险凸显

·北京东西城、上海内环等区域因资源稀缺，价格韧性足。

·但北京房山、上海奉贤等郊区空置率达25%，3年内跌幅可能超15%。

2. 强二线城市：地铁次新房保值，新区泡沫破裂

·成都天府新区、杭州未来科技城供应过剩，150万房可能跌至100万。

·武汉、南京地铁沿线次新房因通勤便利，跌幅可控。

3. 三四线城市：“鹤岗化”加速，150万变50万

·惠州、洛阳等城市空置率超30%，业主降价50%仍难出手。

·人口外流+产业空心化，房价陷入“跌跌不休”循环。

假设一套150万的房子位于二线非核心区：

·房价下跌：环比降幅0.4%持续3年，累计跌幅约15%，账面损失22.5万。

·持有成本：房产税（年均1万）+物业维修（0.5万）×3年=4.5万。

·机会成本：若资金投资理财（年化3%），3年损失13.5万。总亏损：22.5+4.5+13.5=40.5万！这还没算房贷利息。

1.多套房业主：抛郊区留核心，尽快优化资产结构。深圳企业购房门槛降低，可考虑以公司名义持有核心资产。

2.刚需购房者：优先保障房，或选择一线/强二线地铁次新房。上海外环外、北京五环外限购放松，但需警惕供应过剩区域。

3.投资者：关注“租购同权”政策进展，转向长租公寓等现金流资产。广州已试点“商改租”，年化收益可达5%。

结语楼市正在经历从“投机”到“居住”的范式转移。政策松绑能短期提振情绪，但无法扭转人口与供需的基本面。3年后，150万的房子或许依然值150万——但只限于那些有人口流入、产业支撑、资源聚集的城市核心区。其余的房子，请做好“资产缩水”的心理准备。记住：房子的本质是“住”，不是“炒”。这句话，正在从政策口号变成市场现实。