2026年元旦刚过，“物业新规”“公共收益分红”“物业费拒缴清单”等话题便持续霸占社交平台热搜，成为城乡居民热议的焦点。这场热议的背后，是1月1日新修订的《城市居民委员会组织法》及多地配套物业新规的集中生效——山西同步落地了新修订的《山西省物业管理条例》及《住宅小区物业服务企业退出办法（试行）》《加强住宅小区公共收益管理的指导意见（试行）》等一系列政策，从物业费定价、公共收益分配到物业退出流程，形成全链条规范体系，尤其针对物业不作为、乱作为明确了刚性惩处与便捷维权渠道，既回应全国共性痛点，更贴合山西本土治理需求，正在重塑业主与物业的关系，揭开社区治理规范化的新篇章。
热点背后：四大民生痛点被精准回应，山西新规给出明确答案
“以前投诉物业像‘踢皮球’，现在知道该找谁、怎么维权了！”太原市小店区华鼎泰富公馆业主张先生的感慨道出了山西业主的心声。元旦以来，山西各地业主的物业话题集中在四大核心诉求，而本地新规恰好给出了针对性解决方案。
物业费：政府指导价兜底+违规收费零容忍
长期以来，“收费不透明”“擅自涨价”是山西业主投诉的重灾区。对此，山西明确前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府指导价，由设区市物价部门会同住建部门制定基准价和浮动幅度，后期由业主与物业协商确定的市场调节价需严格遵循“明码标价”原则。新规特别强调，物业费预收周期最长不得超过12个月，禁止强制收取装修保证金、重复收取垃圾清运费等6类违规收费，严禁物业以限购水电、控制电梯等方式催缴物业费。
针对空置房收费争议，山西鼓励各市制定差别化政策，明确空置房认定标准和办理流程，目前太原、大同等地已试点按20%-30%减免空置房物业费，具体比例需在物业服务合同中明确约定。监管层面更是利剑高悬，2024年山西市场监管部门开展物业服务收费专项检查，查办11起典型案例：长治某物业超标准收取电梯费37万余元被责令退还并罚款；太原小店区某物业违规加价收取公摊水电费2万余元，被没收违法所得并处罚款；太原杏花岭区某物业在标价外多收物业费6000余元，被责令整改并处罚金。这些案例让“收费必合规”成为山西物业行业的硬约束。
公共收益：九大类收益归业主，三重监督防侵占
电梯广告、小区停车费、快递柜占地费等“隐形收入”，此前常沦为物业“私房钱”。山西新规明确公共收益包括九大类收入，涵盖公共区域经营、共有设施租赁等全部所得，扣除法定税收、人工等合理成本后，所有权归全体业主共有。为杜绝暗箱操作，山西建立“专用账户+三方共管+双重公示”机制：公共收益需开设专用账户，由物业主管部门、街道办和业委会（物管会）共同监管；每季度首月月底前需在小区显著位置公示上季度收支明细，同时上传至“山西智慧物业管理服务平台”，年度收支情况公示期不少于30日，业主有异议的，物业需在3日内书面答复。
此外，业主大会可委托第三方审计机构对公共收益收支进行审计，审计结果需全程公示。目前，据太原发布消息称，太原昱苑小区已率先试点，将2025年15万元公共收益扣除15%管理成本后，按每户房屋面积发放分红，70㎡户型业主已领到320元，成为政策落地的鲜活样本。若物业拒不公示公共收益或擅自挪用，业主可直接投诉，相关部门将依法追责。
维修资金：交存有标准+应急使用提效
针对物业专项维修资金“申请难、使用慢”的问题，山西明确商品住宅业主需按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%交存首期维修资金，公有住房业主按房改成本价的2%交存。资金使用分为常规、应急两类，消防设施故障、电梯停运、屋面外墙渗漏等7类危及安全的紧急情况，经街道办现场查验后可直接启动使用，无需漫长表决流程，3日内即可获批拨付。
为避免“救命钱”闲置，山西规定维修资金余额不足首期交存额30%时，物业或业委会需催告业主续交，同时允许通过大额存单、购买国债等方式实现保值增值，但严禁质押、抵押等风险操作。太原小店区某小区2025年因供水管道老化需紧急维修，通过应急通道仅用7个工作日便完成维修资金审批拨付，比旧流程提速60%，让业主切实感受到政策温度。
换物业：流程规范化+退出有约束
此前业主更换不作为物业往往“想换换不掉”，山西《住宅小区物业服务企业退出办法（试行）》彻底破解这一僵局。新规明确，业主大会解聘物业需提前60日书面通知，表决结果需在小区显著位置公示7日，鼓励通过网络平台进行记名投票，确保决策公开透明。
若物业拒不配合退出，将被记入“山西省信用信息共享平台”，面临1万-10万元罚款，且限制其参与后续物业项目投标。在新老物业交接空档期，由街道办指导居委会组织临时服务，保障垃圾清运、安保巡逻等基本服务不中断，相关费用由业主共同承担。2025年四季度，太原尖草坪区某小区通过规范流程，仅用45天便完成物业更换，成为山西物业退出机制落地的典型案例。
治理变革：山西构建“监管+惩处+维权”全链条治理体系
此次物业话题升温，本质上是社区治理模式的深度变革。山西新修订的《物业管理条例》明确将物业管理融入基层治理体系，赋予街道办、居委会法定监管权，更针对物业不作为、乱作为建立了“分级惩处+便捷维权”的闭环机制，彻底改变过去“协调无实权”“投诉无回音”的尴尬处境。
物业不作为界定：6类行为明确可追责
新规清晰划定物业不作为的红线，明确6类可投诉追责的情形：一是未按合同约定提供保洁、安保、维修等基础服务，如保洁频次不足、安保形同虚设、维修响应超时限；二是对消防通道占用、电梯故障、电动车飞线充电等安全隐患视而不见，未履行劝阻、报告义务；三是公共收益不公示、挪用共有资金；四是拒不配合业主大会决策，阻挠业委会或物管会履职；五是擅自改变物业服务用房、绿地等共有部位用途；六是交接时拒不移交小区资料和设施设备。
刚性惩处机制：从降级降费到强制退出
针对物业不作为，山西建立了阶梯式惩处体系：首先是限期整改，街道办联合居委会下达整改通知书，明确整改时限和标准，整改结果需公示接受业主监督；对整改不力或拒不整改的，实施降级降费处理，重新核定服务等级并下调收费标准，太原万柏林区已对4家服务不达标物业实施降级降费；情节严重的，列入物业行业“黑榜”月度公示，太原万柏林区已发布5批“红黑榜”，3家企业因不作为被列入“黑榜”，面临市场信用惩戒；若涉及违法违规，将移交执法部门处以1万-10万元罚款，太原迎泽区某物业因消防设施长期损坏未维护，被罚款3.65万元，拒不缴纳后被法院强制执行；对业主反映强烈、符合解聘条件的，引导业主大会依法解聘并强制退出，2024年太原已推动29个投诉集中小区的不作为物业完成退出交接。
便捷维权通道：多渠道投诉+闭环处置
为让业主维权“少跑腿、见效快”，山西于2025年2月正式上线全省物业投诉举报受理转办系统，构建了“线上+线下”全覆盖的维权渠道：线上可通过“三晋物业”APP、微信公众号、二维码直通车一键投诉，太原业主还可拨打专属投诉电话0351—4942699；线下可通过街道办便民窗口、居委会投诉点提交诉求，也可通过12345政务热线转办。
所有投诉均实行“受理—转办—处置—反馈—评价”五步闭环管理，3个工作日内必须介入核实，15个工作日内给出处理结果，超期未办结将自动触发上级督办预警。太原万柏林区通过该机制已高效办结物业投诉9583条，办结率达98.79%，3360个民生难题得到解决。同时，县级以上政府建立物业管理联席会议制度，街道办牵头协调住建、消防、市场监管等部门“线上会诊”，复杂纠纷7个工作日内给出处理意见，破解跨部门“踢皮球”难题。
深层博弈：行业转型与山西本土挑战并存
热议之下，山西物业行业正面临前所未有的转型压力。一方面，政策强监管、业主维权意识觉醒、人力成本上涨三重挤压，让靠违规收费和服务缩水盈利的粗放模式难以为继——据山西物业管理行业协会2025年半年度报告，山西6家本土上市物企2025上半年毛利率均值降至18.7%，较全国平均水平低0.7个百分点，部分小型物业企业因合规成本上升、多次被投诉整改已主动退出市场。另一方面，行业正加速向“基础服务保本+增值服务增收”转型，太原杏花岭、万柏林等区域的部分物业企业推出社区养老、生鲜配送、智慧停车等增值服务，成为新的利润增长点。
但新规落地仍面临山西特有的挑战：部分老旧小区建设年代久远，共有部位界定模糊，给公共收益核算和服务标准认定带来难度；太原部分小区存在物业企业与开发商历史债务纠葛，影响整改和交接流程；农村地区住宅小区分散，监管力量难以全面覆盖。此外，业主认知偏差仍需磨合，如部分业主将房屋质量问题归咎于物业，或拒绝交纳合理物业费，易引发新的矛盾。
展望：从“对抗”到“共治”的山西社区新生态
这场元旦后的物业热议，本质上是山西民生需求从“有房住”向“住得好”升级的必然结果。山西系列新规的核心并非“打压物业”，而是通过明确权责边界、强化信息透明、健全惩处机制，让“业主出钱买服务，物业尽责赚收益”的关系回归本质。
对于业主而言，新规赋予的权利需要主动行使——关注“山西智慧物业管理服务平台”的公示信息，熟练运用“三晋物业”APP等投诉渠道，积极参与业主表决、留存维权证据，才能让“纸面权益”转化为实际福利。对于物业企业，唯有摒弃“重收费轻服务”的旧思维，通过标准化服务、多元化经营实现提质增效，才能在行业洗牌中立足。对于监管部门，需持续完善跨部门协同机制，重点关注老旧小区、农村住宅小区的监管覆盖，让新规真正惠及每一位业主。
从太原的智慧物业监管平台到太原昱苑小区的公共收益分红实践，从太原尖草坪区的物业退出规范到长治的违规收费整治，山西各地的创新实践正在探索社区治理的最优解。随着新规的深入落地，相信“物业任性、业主无奈”的僵局将逐步打破，取而代之的是“权责清晰、良性互动、共建共享”的社区新生态——这正是元旦物业热议背后，山西老百姓最朴素也最坚定的民生期待。
来源：党报头条看山西 #党报头条看山西#
本文数据及政策依据来源
1. 政策文件：《中华人民共和国城市居民委员会组织法》《山西省物业管理条例》《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》《山西省住宅小区物业服务企业退出办法（试行）》
2. 行业数据：山西物业管理行业协会2025年半年度行业发展报告
3. 监管案例：山西省市场监督管理局2024年物业服务收费专项检查通报、太原市住房和城乡建设局物业投诉处置年度报告
4. 试点信息：太原市万柏林区、迎泽区物业管理红黑榜公示及老旧小区治理试点工作总结