为了便于理解，先简单介绍一下相关法律规定！
《民法典》第二百七十八条，规定改建、重建建筑物及其附属设施应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
该条是处理建筑物共有部分事项的程序性基础。
这里，稍微详细介绍一下规定的具体内容：
当你们小区想对公共区域或设施进行改建或重建，需要全体业主一起投票决定。
具体怎么投票呢？
第一步，召开会议，需要两个门槛。
1.参与投票的业主人数，要超过全体业主总人数的三分之二。
2.参与投票的业主，他们所拥有的房屋面积加起来，也要超过小区总建筑面积的三分之二。
假如，这时参与的人够了，事情能不能通过呢？这就来到了第二步！
第二步，议定事项通过，同样需要两个门槛。
1.在参与投票的业主中，表示同意的人数要超过一半。
2.在参与投票的业主中，表示同意的业主他们的房屋面积加起来，也要超过参与投票的业主总面积的一半。
举个简单的例子：
假设一个小区有100户业主，总面积10000平米。想讨论要不要重建小区的大门楼。
第一步，至少需要有67户以上的业主参与投票，并且这67户人家的房子面积加起来要超过6666平米，会议才能召开。
第二步，假如有70户，房子面积加起来7000平米，参与了投票。那么，其中必须有至少36户同意，并且同意的这36户人家的房子面积加起来要超过3500平米，这件事才算获得通过。
那好，下面通过一则判例来说明！！
判例来源（2025）苏04民终411号
案情简要徐某、吴某美购买了由某房地产开发有限公司开发的楼盘房屋。该楼盘配备所谓的“科技系统”，其中包含置换式新风系统。
收房后，业主发现其所在楼栋的新风取风口最初位于地下车库汽车坡道入口上方，认为其长期吸入汽车尾气，不符合规范，存在健康隐患。
经业主方与开发商、运维公司协商，于2023年4月达成《备忘录》，约定将新风取风口与排风口对调，并将新取风口延伸至楼栋东侧围墙。开发商随后进行了施工改造。
但业主认为，改造后的风管外防护不佳，且《备忘录》中约定的消防联动模块并未完成，系统仍存在安全隐患。此外，业主认为在系统合格前，其被迫使用的能源费应由开发商承担，并造成了精神损害。
因与开发商协商未果，徐某、吴某美作为单户业主提起诉讼，要求开发商完成整改、返还能源费并赔偿精神损失。
一审法院驳回其全部诉讼请求，业主遂提起上诉。
主要争议业主个人诉讼主体是否适格？开发商及一审法院认为，新风系统为单元全体业主共有，其整改属于应由全体业主共同决定的事项，单个业主无权单独提起诉讼。
新风系统设计是否合规？业主认为，原设计将新风取风口设于汽车坡道附近，吸入汽车尾气，违反了国家关于新风应取自“空气较洁净区域”的规定。整改后的取风口与消防排烟口距离过近，且在同一方向，存在安全隐患。
费用与赔偿问题？业主主张，因新风系统不合格，开发商应返还已缴纳的能源费，并赔偿其精神损失。
裁判要旨个人诉请整改共有设施的问题。法院认为，新风系统属于23幢甲单元全体业主的共有附属设施。依据《民法典》第二百七十八条，对其改建或整改属于应由业主共同决定的事项。单个或部分业主在未获得合法授权的情况下，无权直接通过诉讼要求对共有部分进行整改。
设计合规性需采纳专业意见。针对新风系统设计是否符合消防及技术规范的争议，法院致函行政主管部门。住建局组织专家论证后出具意见，认为原设计及整改后的设计均符合国家强制性设计规范。法院认为业主虽提出异议，但未能提供相反证据推翻该专业意见，故对该结论予以采纳。
费用与赔偿请求缺乏依据。鉴于新风系统被认定为符合设计规范，业主主张因系统不合格而要求返还能源费及精神损害赔偿，缺乏事实与法律基础，法院不予支持。
简要分析本案是一起典型的因商品房配套设施引发的群体性纠纷。
判决明确了建筑物区分所有权中个人权利与共同管理权的界限。即使业主的诉求可能具有合理性，但在程序上必须遵守《民法典》关于业主共同决策的规定。单个业主不能绕过集体决策程序，直接以个人名义对共有部分行使“改造请求权”。业主需要通过业主大会、业委会等合法集体途径解决问题。
在涉及建筑、消防等高度专业化的技术标准争议时，法院倾向于采纳相关行政主管部门或其组织的专家评审意见作为认定事实的关键依据。这体现了司法权对行政专业判断的尊重，也提醒当事人，在此类纠纷中，取得权威的专业鉴定结论至关重要。
业主提出的“吸入尾气损害健康”及“火灾隐患”多为基于担忧的风险预测。法院裁判则以现有证据和现场测试结果为准，在无法证明实际损害已发生或安全功能确实失效的情况下，能难支持业主的赔偿请求。此项可以看出，在法律上，对潜在风险的恐惧本身通常难以构成索赔的充分理由。
感谢您阅读至此，若本文的分析对您有所启发或帮助，欢迎点赞予以支持。关注我，获取更多实用的法律知识与案例解读。
