任泽平：未来房价上涨的三大关键信号 楼市分化已成定局，只有20%的核心城市房产能带你穿越周期。 房地产市场经历了四五年的调整期，全国销售额较高点下降一半，一二线城市房价下跌20%-30%，部分三四线城市甚至出现腰斩。面对这样的市场环境，经济学家任泽平指出，任何资产都不会永远下跌，房地产也不例外。 他提出了著名的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，并基于对全球各国房地产百年历史的研究，揭示了未来房价上涨的三大关键信号。 ------ 01 政策转向：从放松到鼓励 房地产市场在很大程度上是政策市，受政策影响极为显著。 2016年国家提出“房住不炒”，标志着政策导向转变为遏制投机炒作。而到2024年，国家首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，表明楼市政策进入放松周期。 任泽平认为，当政策从放松全面转向鼓励时，就是房价上涨的重要信号。这一转变具体体现在三个方面： 限购全面松绑已成为大势所趋。目前全国仅剩北京、上海、深圳、海南仍在实施限购政策。预计一线城市外环限购将全面放开，3年左右可能实现全域放开。 房贷利率持续下降至历史低位是另一关键指标。2025年三季度，新发放商贷利率已跌至3%的历史低位，未来有望进一步下调，降低购房成本和门槛。 各地方政府纷纷减免购房相关税费，如免征契税、“换房退税”、多孩家庭购房契税补贴等。同时，住建部设立地产“白名单”保交楼，防止烂尾楼风险。 02 经济拐点：领先指标回升 经济复苏为楼市提供基本面支撑。当经济拐点出现，就业和居民收入上涨，配合政策催化，才能有效激活购房需求。 判断经济拐点有一个关键领先指标：制造业PMI新订单指数。企业新订单是居民就业和收入的先行指标。 历史数据表明，2015年8月新订单指标触底回升后，北京、上海等一线城市房价启动上涨；2020年8月该指标突破52%后，楼市迎来小阳春。 除了PMI新订单指数，央行每季度调查公布的城镇储户收入信心指数和就业预期指数也是重要参考。信心比黄金更重要，居民预期改善是房价上涨的领先指标。2016年那轮楼市行情中，这两个指数曾连续6个月上涨。 03 供求关系：热点城市率先复苏 房价本质上是供求关系的结果。当热点城市人口持续流入，而土地供应减少导致地价上涨时，供求格局就会发生根本性改善。 土地供应数据已经显示出明显变化。2024年全国住宅用地成交面积同比大幅下降18%，但优质地块备受青睐。 2025年北京上半年土拍有9宗地块溢价成交；同年10月，上海第八轮土拍中徐汇滨江等土地也溢价成交，表明市场对核心城市、核心区域的长期看好。 “房地产长期看人口”，跟着人口流动去买房是关键。2020-2024年，杭州年均增加17万人、成都年均增加13万人、深圳年均增加11万人，这些核心城市持续吸纳年轻人口，带来源源不断的购房需求。 任泽平预测，未来只有20%的核心城市房价会再创新高，剩下80%的城市将会长期阴跌。 ------ 面对未来市场，短期需要耐心等待，长期则应选择核心城市、核心地段的好产品。随着人口持续向大都市圈聚集，只有那些具备产业优势、人口持续流入的城市，其房产才能真正实现保值增值。 楼市不再具备普涨条件，分化将成为新常态。未来五年房价 房地产市场分析 楼市现状