L于02年购买涉案房屋，登记在其名下。S与L 03年结婚，二人于2013.4.11协议离婚、2013.11.11复婚、2018.7.16离婚。13年离婚时签订离婚协议书约定离婚后房屋各分一半，但未办变更登记，仍登记在L名下。2016年L将涉案房屋出售给H，2016.7过户。H于2017.8搬入居住至今。S认为L与H恶意串通，诉至法院，要求确认买卖合同无效，返还房屋。 【裁判】 朝阳区人民法院： 1. S提交了电话录音、微信聊天记录，有L提出“蒙我媳妇”“替我瞒一年”等词句，可证明H对L蒙、瞒的行为未提出异议。但H当时的内心意思无法证实，不能直接推导出其对“S为房屋共有权人”这一事项的明知，H并不具有侵夺S房屋的故意，不构成恶意串通。 2.房屋所有权证记载为L单独所有；H买房前曾实地看房，确认了L有实际控制权；H通过L实际受领了房屋；房屋价款在合理范围内。H进行了“社会一般人”的必要审查，无重大过失。 因此H具有主观善意，其现已支付房价款、合法入住并办理完转移登记，其对房屋的所有权应受法律保护。驳回S的诉求。 【后语】 夫妻共有房屋登记在一方名下，若其擅自出售给第三人， 另一方向法院起诉第三人要求追回房屋能否实现，关键在于买受人是否满足善意取得的构成要件。 基于不动产物权登记的公信力，受让人只要相信权利公示的正确性，并根据公示状态进行交易，应直接推定其为善意。由真实权利人就受让人存在明知或应知转让人无处分权的“非善意”承担举证责任。 1.明知：①买受人存在知道出卖人无权单独处分财产还继续交易的故意，而非仅知其有配偶或配偶对处分行为不知情。②若买受人明知出卖人处分房屋未经共有权人同意仍进行交易，则构成恶意串通，房屋买卖合同因损害其他共有人的合法权益而无效。 2.应知：一般买受人只要尽到了“社会一般人之注意义务”对房屋权属状况进行必要审查，即应视为尽到审查之责。①在有专业房产中介居间促成的房屋交易中，中介出示了配偶签署的同意出售声明书，可视为买受人尽到了审查义务，无需再就签字真实性及房屋是否为夫妻共同财产承担更多核查义务。②若无中介服务，房屋仅登记在出卖人一方名下时，审查转让人的实际婚姻情况及房屋共有情况，并非社会一般人会注意的。 当然，还应综合考虑交易的各种因素，如交易的价格、时间、地点、场所、交易当事人之间的关系、交易过程是否符合通常交易习惯、受让人是否为首次购房者等。