15年C与某公司签订商品房预售合同，购买某庄园1、2、3房屋，付首付共399万元。后C与从农行贷款290万元用以支付余款。C用于抵押贷款的某庄园1、2、3房屋当日办理抵押备案登记。按当地规定，预告登记与抵押权预告登记在同一流程合并办理。贷款发放后，C向某公司履行了全部付款义务。此后C一直按约还贷。 某银行于2016年与某公司签订购房协议，购买了某庄园1、2、3、4房屋，一次性交付购房款652万元。某公司将上述房屋交付其占有使用。截至本案审结时，案涉房屋尚不具备办理所有权登记之条件，亦未办理初始登记。 【裁判】 临江市人民法院：虽未办理房屋所有权登记, 但已办理预告登记及抵押权预告登记，具有公示和对抗第三人的效力，已登记的预售房屋产权应归C所有，C基于买卖行为取得了物权，判决某银行返还1、2、3房屋。 某银行不服上诉。二审维持原判，申请再审。 吉林省高院：C尚未办理所有权登记，故其并不享有物权，亦不具备行使返还原物请求权之权利基础。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。C基于预告登记所享有的系预告登记请求权，所保障的系其对将来物权变动能顺利进行的权益，但该权益不具备不动产物权性质。返还原物请求权系典型的物权保护请求权，其权利基础是请求权人享有物权。因此C无权要求某银行返还房屋。撤销一、二审判决，驳回C的诉求。 【后语】 预告登记使得被登记的不动产请求权具有了物权效力，但并不改变请求权本来的法律关系，预告登记权利人享有的权利本质仍为债权请求权，只是通过预告登记，以实现增强不动产物权变动为内容的请求权。如相对人不履行合同约定，则权利人无权依据预告登记直接取得物权，其可通过依法主张继续履行合同的方式，实现不动产物权。 预告登记是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。实质作用在于限制现实登记（或依建造行为等法定事由可进行初始登记）的权利人行使处分权，预告登记权利人所享有的是阻却、排斥嗣后所有权变动以及登记簿障碍的权利。 总之，预告登记制度旨在实现一定的物权秩序，保障物权变动按照预告登记制度所欲实现的秩序完成。司法实践中，预告登记所具有的保障将来物权变动的效力，已得到了普遍的肯定。但是，其并不保障预告登记权利人物权变动之外的请求权的实现。