A与B系夫妻。x、y、z系A与B的子女。 91年B取得《个人土地登记申请书》后，在该土地上建房，但未办理产权证。95年B去世后，A将房屋卖给同村村民C，价格14万元。C当日付清全部购房款并入住至今。 04年C诉至法院，要求判令确认房屋买卖合同有效，A协助其房屋过户。A称其只有部分产权，且卖房未经子女同意，故拒绝协助过户。后C撤诉。现A也去世，x、y要求C返还上述房屋未果，诉至法院。C提出反诉，要求协助过户。 【裁判】 惠山区人民法院： 1.房屋系婚后建造，应认定为夫妻共同财产。 2. C已付款，A已收款并交付房屋，故合同已成立；且C为同村村民，符合建房条件，具备购买本村宅基地及房屋的资格；买卖系A和C的真实意思表示，合同合法有效。A未经B的法定继承人同意擅自处分，系无权处分，但不影响合同效力。 3.因B已去世，故C认为A有权处分并与其磋商购房，符合农村交易习惯，并无过错；而农村房屋登记普遍不规范，房屋未办理房屋产权证，出卖给C后客观上亦无法过户，但A已将房屋及宅基地使用权证一并交付，C已实际居住多年，x、y、z主张返还，违反诚信。 4.支持 C反诉要求配合办理过户手续的请求。 x、y、z不服上诉。二审维持原判。 【后语】 《民法典》第311条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。符合以下条件，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人善意，合理价格转让，标的物登记或交付。 一、无权处分的认定 1.认定不动产公示/登记簿登记的权利人为真实权利人，通过查看不动产的公示信息确认物权，在这此情况下物权变更，登记人自然有权处分，非权利人的处分必然是无权处分。 2.推定不动产公示或登记簿登记的权利人为权利人。如登记错误或者未进行公示登记，真实的权利人可通过确权诉讼等方式确定真实的权属。当确权诉讼确认真实的权利人与登记权利人不符时，登记权利人也属于无权处分。 二、善意取得的构成要件 1.受让人善意。受让人不知转让人无处分权，且无重大过失的，应认定为善意。推定受让人是善意的，真实权利人主张受让人不构成善意的，应承担举证证明责任。 2.合理价格转让。判断是否合理，应根据转让标的物的性质、 数量、付款方式等具体情况，参考市场价格以及交易习惯等。 3.标的物登记或交付。这是能否善意取得的关键。 PS：转让合同被认定无效/被撤销的，受让人不能主张善意取得。 农村房屋 法律常识 物权法 配图：小松鼠(AI水彩)