2025年的上海楼市在分化中行进。

一边是二手市场的持续升温，全年成交量站上25.4万套（全口径，含商业、车位等），不仅创下近四年新高，更直追2021年的历史峰值。每97个上海人中，就有一人在今年买下一套二手房。

另一边，新房市场则显得克制许多。尽管局部有所回暖，但整体仍处于低位盘整。来自佑威房地产研究中心的数据显示，全年新房住宅成交45263套，面积约564万平方米，同比减少约19%。

但就在这样的市场中，豪宅却走出了一条完全独立的曲线。

从上海壹号院、金陵华庭，到绿城潮鸣东方，多个高端项目开盘即告售罄，不断推高市场的价格认知。这一年，上海新房均价逆势上涨6.93%，达到81337元/平方米，创下近七年来的新高。

01、二手房：以价换量，成交创四年新高

2025年，上海二手房市场走出了一条“量增价跌”的曲线。全年二手房成交总量达254115套（全口径数据，含商业、车位等），创下近四年新高，仅次于2021年的28.1万套。若以截至2024年末上海常住人口2480万人计算，相当于平均每97人中即有一人在2025年购入二手房。

市场走势呈现明显波段。年初传统淡季在延续上年底政策利好下“淡季不淡”，月成交稳定在1.5万套以上。3月“小阳春”表现突出，单月成交2.93万套，创下45个月新高。此后成交量震荡走低，虽然8月出台楼市利好政策，“金九”表现仍不及预期。不过，市场在年末再度活跃，11月、12月网签成交量均接近2.3万套，形成“翘尾”收官态势。

与成交量回升相比，房价仍面临下行压力。国家统计局数据显示，前5个月二手房价格指数呈震荡波动，但5月后重现跌势，且月度跌幅有扩大迹象。8月政策后跌幅扩大趋势虽有所缓和，但下跌态势未根本扭转。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出：“2025年依旧是‘以价换量’。上半年市场趋稳的时期议价空间仅是略有收窄，但是交易周期依旧很长。远郊小区则更为困难，这个月的‘地板价’是下个月的‘天花板’。不少房源的价格回到2015年末，2016年初的水平。也有不少房源的价格从22年的高点几乎打对折。”

值得关注的是，2026年上海预计将有约3.36万套限售房源解禁进入二手房市场。不过这些房源并非集中释放，而是“阶梯式入市”：首批2582套将于3、4月解禁；6、7月进入高峰，合计约1.37万套，占全年41%；四季度还有约1.6万套释放。

业内分析认为，即便以较高比例估算，解禁首年实际可能新增挂牌量约1600套，相对于上海年均数十万套的二手房成交规模而言，总量影响可控，难以撼动整体价格体系，“以价换量”基调预计延续。

然而，局部板块将面临真实的“压力测试”，市场分化将进一步加剧。大虹桥徐泾、临港新城等解禁房源集中板块，短期内挂牌量将显著增加，买方议价空间可能扩大，尤以投资客占比高的区域为甚。而黄浦、静安等市中心核心地段及浦东唐镇等产业扎实板块，受影响较小。分析指出，2026年二手房市场将继续在存量博弈中深化分化。

02、新房：均价创新高背后的结构性压力

与二手房的活跃相比，2025年上海新房市场仍在调整中蓄力。

佑威房地产研究中心监测数据显示，全年上海新建商品住宅（以下简称‘新房’）共成交45263套，成交面积约564.08万平方米，同比减少19%。然而成交均价却逆势上涨6.93%，达到每平方米81337元，创下近七年新高。

这一均价上涨的背后，离不开豪宅市场的又一次“独立行情”。从全年成交榜单来看，单价10万元/平方米以上的项目占据前十名中的五席，且排名靠前。

位列第一的黄浦区项目“上海壹号院”，成交均价约18.63万元/平方米，全年网签358套，成交面积近12万平方米。同位于黄浦的“金陵华庭”以约19.63万元/平方米的均价排名第三，网签313套；第五名的“翡雲悦府”均价约11.41万元/平方米，网签691套。

不过，2025年下半年以来，上海豪宅市场也出现微妙变化，去化压力逐渐显现。据凤凰网房产上海站统计，下半年全市单价10万元以上的项目推盘中，仅有10次实现开盘当日售罄，另有27次开盘结果未对外公开。

卢文曦表示：“上海高端改善市场一直受到资金热捧，但是下半年开始，豪宅去化感受到一丝风向转变。以往豪宅只要开盘就能全部售罄，当前没有全部消化完的项目变多。即便全部认筹完，网签速度也不快，对房企资金回笼造成压力。此外，营销上都做了积极应对，比如开渠道等，以往豪宅信心足，都不愿意这么做。”

值得关注的是，豪宅的热销在拉高全市均价的同时，并未缓解整体市场的结构性困境。上海中原地产数据显示，当前上海新房库存约为811.55万平方米，虽较2024年微降，但区域分化依然显著。中环内去化周期基本在12个月以内，风险可控；外郊环则升至18个月，郊环外更是达到37个月，显示外环以外区域去化仍承压，仍需政策支持。

供应方面，为稳定市场信心、推进去库存，2025年上海新房供应量继续收缩。整个2025年，上海新房一共迎来了349次开盘，总计推出了约40734套房源，低于2024年的约6万套，更远低于2022年的10万套左右。

与此同时，开发商的推盘节奏也在调整：今年新房入市显著淡化“批次”概念，传统销售旺季几乎每周均有新盘获准入市，供应密度较高，购房者选择空间增大。

“以需定供、稳定预期”成为下半年市场的突出特征。以往市场预期高涨时，新盘推货常以百套为单位；而2025年部分中高端项目甚至以几十套的体量率先开盘，旨在通过较高的去化率塑造“热销”形象，巩固市场信心，为后续推盘做好铺垫。

03、2026年展望：政策宽松可期，价格或小幅上行

进入2026年，上海楼市开局平稳。

网上房地产数据显示，受元旦小长假影响，1月1日至3日二手房成交839套，节后成交迅速恢复，4日至6日分别成交728、685、667套。

新房市场亦有热点呈现。1月6日，陆家嘴板块的“太古源源邸”四批次开盘，推出60套房源，均价约18万元/平方米，开盘当天去化率83%。土地市场方面，1月6日，2025年度第十批次两宗地块顺利出让，合计成交金额约45.7亿元。

卢文曦表示，年底北京迎来楼市宽松举措，进一步降低置业门槛，降低购房总成本。给上海、深圳这样的一线城市带来更多期待。从方向来看，进一步释放刚需和改善力量，化解结构性不平衡风险，所以，明年政策的宽松是大概率事情。

此外，今年土地成交没有特别明显增加，因此，明年的总体供应还会受到牵制，这对去库存也有积极帮助。预计明年新房成交量或继续在当前水平波动运行，但价格依旧会延续小幅上行的走势。

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