2025年中央经济工作会议针对房地产领域提出了一系列提振政策，强调“稳市场、防风险、促转型”并重，为2026年楼市发展定下基调。作为一线城市中市场韧性较强的代表，广州近年来在政策优化、城市更新、供需调整等方面持续探索，但同时也面临分化加剧、预期转弱等挑战。此次中央层面的政策信号，将如何与广州本地实际相结合？未来一年广州楼市会呈现怎样的趋势？为深入解读政策落地的影响，凤凰网房产就此采访凤凰网房产湾区智库专家、原世联行首席技术官、广东省房协专家委员会主任委员黎振伟，展望2026年广州房地产市场的发展方向。
凤凰网房产：中央经济工作会议提及“因城施策”优化调控，支持刚性和改善性住房需求。结合广州当前限购、信贷等政策环境，您认为2026年广州可能在哪些方面进一步优化政策？这些调整将如何影响市场信心和成交表现？
黎振伟：2026年广州政策优化将紧扣“城市更新加力、去存量优增量、好房子供给、保障房托底”四大主线，且会吸取2025年经验，避免政策急转弯。城市更新领域将细化旧改条例，推出“旧改+存量转化”联动机制，专项借款收购存量商品房用作安置房或保障房，优先在TOD和核心片区落地；供给侧会出台“好房子”建设标准细则，从户型、精装、绿色建筑等维度设门槛，核心区土拍将附加“好房子”建设要求。需求侧则聚焦刚需与改善联动，对“卖一买一”置换型改善给予利率优惠，同时扩大配售型保障房供给托底刚需。
从市场影响来看，政策不会带来全面回暖，核心区改善型成交占比将从2025年的60%升至65%-70%，二手月均网签稳定在8000-9000套；但郊区库存压力仍大，远郊楼盘“以价换量”仍是主流，市场信心修复呈现明显的区域不均衡性。
凤凰网房产：广州楼市目前呈现“中心区坚挺、郊区承压”的分化格局。在政策提振背景下，您预测2026年广州整体房价、成交量会呈现怎样的走势？是否会迎来结构性回暖？哪些区域或产品类型可能率先复苏？
黎振伟：2026年广州楼市将延续“量稳价弱、结构性回暖”的特征，难现普涨普跌行情。成交量方面，全市新房成交同比预计增长5%-8%，二手房增长8%-12%，核心区凭借产业和配套优势，成交同比提升10%-15%，郊区成交增长缓慢。价格上，全市均价同比微跌0%-0.5%，核心区优质改善盘价格稳中有升，涨幅1%-3%；番禺、南沙等近郊呈现“核心片区稳、远郊片区跌”的细分分化，增城、从化等远郊去化周期超23个月，部分楼盘价格跌幅或进一步扩大。
结构性回暖集中在有价值锚点的区域和产品。区域上，天河金融城、海珠琶洲等核心城区成熟板块，以及南沙明珠湾、番禺万博、黄埔科学城等有明确产业人口支撑的郊区核心板块将率先复苏；产品上，改善型产品成为主力，核心区大平层、低密住宅，郊区核心板块“江景+教育+高实用率”刚改产品更受青睐，远郊缺乏配套的刚需小户型去化压力依旧较大。
凤凰网房产：会议提到“加快构建房地产发展新模式”。广州在保障性住房、城中村改造、房企转型等方面已有诸多尝试。您认为2026年广州供需结构将如何演变？保障房体系建设和存量盘活会对商品住房市场产生什么影响？
黎振伟：2026年广州供需结构将迈入“存量主导、增量提质、保障托底”的三元格局，彻底告别增量独大的旧模式。存量盘活成为供给主力，旧改相关供给占比超40%，低效楼宇更新、商办转住宅等政策持续深化；增量供给则向核心区、产业新城集中，土拍强调“拿地与配套相结合”，政府与房企共同完善学校、商业等设施，新房产品聚焦“好房子”标准。
保障房建设和存量盘活对商品房市场并非冲击替代，而是“分流刚需、倒逼提质、互补共生”。保障房精准覆盖新市民、青年人，分流商品房低端刚需需求，缓解远郊刚需盘去化压力；同时倒逼商品房市场从“价格战”转向“价值战”，房企需在产品品质和物业服务上发力。存量盘活的物业与商品房形成差异化互补，共同构建梯度住房供应体系。而新模式落地的核心卡点，在于破解地方政府短期任期目标与城市建设、房地产发展长期性的矛盾，需通过人大法定化规划、跨任期责任清单、多元监督机制，避免规划随换届变动。
凤凰网房产：当前市场仍面临部分房企流动性压力、居民预期偏谨慎等问题。您认为2026年广州楼市的走势会是怎样？同时，政策发力下是否会出现新的机遇，如城市更新、数字化服务等？对开发商、购房者有何具体建议？
黎振伟：2026年广州楼市核心特征是“以稳为主、收缩调整、慢节奏修复”。房企流动性压力是行业性难题，并非仅为个别企业经营不善，也与过去政策调整的“急刹车”相关，需要政府与市场共同发力化解；居民预期低迷源于经济下行和就业收入不稳，属于长期转型问题，短期难以逆转。在此背景下，楼市不会出现快速反弹，房企兼并重组、项目并购将成常态，部分中小房企可能退出市场。
政策发力下的机遇集中在存量和服务赛道，一是城市更新的精细化运营，核心区城中村微改造、近郊低效厂房转型为科创园区等项目，适合资金压力较小的国企和优质民企参与；二是数字化服务降本增效，线上营销交易、智慧社区运营、工程数字化管理等领域潜力巨大；三是保障房与租赁住房的政策红利，房企可通过代建运营获得稳定政府订单。
对开发商的建议是收缩战线、聚焦价值、转型服务，投资端放弃远郊纯住宅项目，聚焦核心区改善地块和旧改项目；资金端加快以价换量回笼资金，优先保交楼；转型端从“开发商”转向“城市运营商+服务商”，布局长租公寓和社区增值服务。对购房者而言，有需求有能力的改善群体可择机入手核心区优质盘；刚需优先选择有产业支撑的近郊板块或配售型保障房，避免远郊低价盘；投资客则建议暂时观望，谨慎入场。