2025年中央经济工作会议针对房地产领域提出了一系列提振政策，强调“稳市场、防风险、促转型”并重，为2026年楼市发展定下基调。作为一线城市中市场韧性较强的代表，广州近年来在政策优化、城市更新、供需调整等方面持续探索，但同时也面临分化加剧、预期转弱等挑战。此次中央层面的政策信号，将如何与广州本地实际相结合？未来一年广州楼市会呈现怎样的趋势？为深入解读政策落地的影响，凤凰网房产就此采访凤凰网房产湾区智库专家、地产经济学家邓浩志，展望2026年广州房地产市场的发展方向。
凤凰网房产：中央经济工作会议提及“因城施策”优化调控，支持刚性和改善性住房需求。结合广州当前限购、信贷等政策环境，您认为2026年广州可能在哪些方面进一步优化政策？这些调整将如何影响市场信心和成交表现？
邓浩志：目前广州楼市政策的优化空间已经非常小。限购政策已全部取消，首付比例降至15%，利率也已降至较低水平，几乎没有进一步调整的余地。若广州有可推进的政策，大概率会在今年年底前推出，类似北京已先后两次进一步松绑限购，而广州当前已无更多政策手段可用。因此，后续楼市政策的关键不在于广州本地，而需重点关注高层层面的政策导向，本地预计不会有太多新增优化措施。
凤凰网房产：广州楼市目前呈现“中心区坚挺、郊区承压”的分化格局。在政策提振背景下，您预测2026年广州整体房价、成交量会呈现怎样的走势？是否会迎来结构性回暖？哪些区域或产品类型可能率先复苏？
邓浩志：广州楼市整体仍处于低迷状态，且这种低迷并非始于下半年，而是从4月份开始持续至今，贯穿了今年大部分时间。不过低迷是整体描述，市场中仍有部分板块和产品相对抗跌、成交表现尚可：一是新房，当前新房去化率极高，最高可达160%；二是核心城区物业，海珠、荔湾、天河、番禺北部、白云南部及黄埔等区域市场表现稳定；三是千万级以上豪宅市场，表现尤为突出。
预计热点板块和热点产品后续将继续维持热度；非热点板块的二手房则只能通过以价换量的方式维持成交，外围郊区同样缺乏有效提振手段，以价换量仍会是未来一段时间的主流策略，这一方式过去三四年已被普遍采用，在没有新举措出台前，大概率会持续。整体而言，目前尚难谈得上全面回暖，市场走势仍需看整体大环境的变化。
凤凰网房产：会议提到“加快构建房地产发展新模式”。广州在保障性住房、城中村改造、房企转型等方面已有诸多尝试。您认为2026年广州供需结构将如何演变？保障房体系建设和存量盘活会对商品住房市场产生什么影响？
邓浩志：需分类来看：其一，保障性住房方面，“收购存量商品房作为保障性住房”的说法已提出一年多，但始终未落地，这一举措是消化当前库存的重要手段，后续需关注广州及全国是否会推动该工作具体落地，广州此前虽有类似动作，但多为安置房，规模极小。其二，城市更新，如旧城改造、三旧改造等，是今年下半年广州楼市的重要动作，拆迁需求带动了大量购房需求，预计2026年仍会是广州楼市的重点和亮点，既能推动城市面貌升级，也能持续释放新的购房需求。
其三，房企转型方面，预计不会出现新的变化，仍将维持当前格局：民营企业基本已凋敝，市场主导力量为专业国有及央企房地产企业，如广州本地的保利、越秀等。近期虽出现部分新的国企、民企面孔，但这些企业并非主营房地产，部分拿地是为了兜底，部分则是为了解决历史遗留问题，未来开发表现难有亮眼之处。此外，尽管行业普遍强调从“高周转”转向“重质量”，但从行业内部来看，房企的核心运作逻辑并未发生实质改变。
凤凰网房产：当前市场仍面临部分房企流动性压力、居民预期偏谨慎等问题。您认为2026年广州楼市的走势会是怎样？同时，政策发力下是否会出现新的机遇，如城市更新、数字化服务等？对开发商、购房者有何具体建议？
邓浩志：当前市场的不佳表现若缺乏政策干预，大概率会延续至2026年。市场能否出现转折，关键在于是否有重磅政策出台：目前有观点呼吁实施大幅贴息100-150个基点，若能落地或对市场有显著提振作用；此外，收购商品房作为保障性住房是否会有大动作、部分城市是否会强制暂停土地供应、是否会停止新建保障性住房等，都是值得重点关注的政策方向。
至于城市更新、数字化服务等所谓“新机遇”，并非当前市场的主要矛盾，在市场中占比极低，属于次要问题，按常规推进即可。真正值得关注的是两大核心问题：一是旧物业的维修与安全保障。中国自2000年正式进入商品房时代，最早一批商品房已使用二三十年，部分宿舍类住房使用年限更久，已面临维修和安全隐患，如香港和福苑事件已敲响警钟，这一问题将日益突出。二是物业管理质量提升。过去市场过度关注住房硬件品质，却忽视了服务层面，当前多数物业服务仅能维持小区基本运作，对业主诉求响应迟缓、问题解决效率低下，与居民住房升级后对“软硬件同步提升”的需求严重脱节。更关键的是，业主面对服务质量极差的物业公司时，往往缺乏有效的应对和解决手段，这已成为行业难解的难题。
综上，对市场各方而言，无需过度关注次要问题，建议重点重视旧屋修缮与安全保障、物业管理服务升级这两大核心议题；对于开发商和购房者，暂无特殊新建议，核心仍是紧跟政策导向、聚焦核心需求。