观点指数2025年，在REITs扩募常态化、新质生产力政策落地与区域招商竞争加剧的行业背景下，产业园区运营企业的竞争逻辑已从“规模比拼”转向“价值链深耕”，借助科技打通“投融建管退”全周期链路，实现“产业赋能-资产增值-资本变现”的良性循环，为行业提供了差异化竞争与可持续发展的标杆范式。

能否平衡“产业生态培育”与“资产价值提升”的关系，构建可持续的盈利模式，成为检验企业核心竞争力的关键。头部企业已率先通过基金投资、轻资产输出、REITs运作等创新手段，将科技融入运营全流程，实现价值链各环节的效能跃升。

基于此，观点指数研究院通过对业态趋势的长期跟踪、企业动态的深度研究及多维度数据的系统分析，综合园区个数与面积、城市布局、经营收入、平均入住率等核心指标，对产业园区运营企业的表现进行量化并评估。旨在为行业提供具有参考价值的样本，推动产业园区运营效率与专业度的系统性提升。

最终，招商蛇口、张江高科、大悦城控股、联东集团、星河产业集团以及中电光谷等30家标杆入选2025产业园区运营企业卓越表现30，这些企业以资产管理精细化、运营模式创新化、服务生态多元化为核心优势，为行业提供了全周期资管闭环、差异化竞争策略与可持续发展路径的标杆范式。

招商蛇口2025年上半年整体营收达514.85亿元，同比增长0.41%，其中资产运营业务收入36.6亿元，产业园运营板块持续释放增长动能。招商蛇口以REITs运作为核心，打通产业园全周期运营链路，2025年4月启动国内首个公募REITs二次扩募，将深圳前海易港中心、光明科技园等优质资产注入博时蛇口产园REIT，底层资产出租率达88%，年内累计可供分配金额显著增长；同时升级“基础+产业”双层服务体系。

2025年，张江高科以“载体建设+企业孵化”双轮驱动，在科创生态构建与长三角布局上同步发力，打造跨区域创新共同体。在主导产业投资领域，公司以“直投+基金”模式精准布局，投资收益同比增长337%，并充分发挥自身在产业资源、政策对接等方面的优势，开展投资及股权管理工作。通过“创新基地+创业营+孵化基金”的立体化模式，已成功培育5家上市企业，成为前沿产业培育的重要阵地。当前，孵化器重点聚焦集成电路、卫星互联网等核心赛道，同时前瞻性布局硅光、量子科技等未来产业，与新质生产力培育方向高度契合。张江高科正通过资源联动与模式输出，推动创新要素跨区域流动，构建“研发在核心、转化在周边、辐射全区域”的产业发展格局。

大悦城控股2025年以“央地合作+特色产业聚焦”为核心路径，全国布局7个省级行政单位10座城市，总运营管理面积253万平方米，在产业园区领域实现差异化发展。企业从华南、北京核心区域向全国多点辐射，紧跟新质生产力政策导向，打造了中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园、中粮（福安）机器人科技园、中粮创芯研发中心等一批标杆项目，精准对接区域产业规划需求，重点聚焦生物医药、机器人、人工智能、清洁能源等战略性新兴产业，为入驻企业提供从研发到产业化的全周期支撑。

联东集团凭借多年规模化园区运营积累的经验，2025年完成从重资产开发商向全域产业服务商的关键转型，5月发布的轻资产服务方案，标志着其服务模式的全面升级。该方案为政府及企业提供产投招引、委托运营、产业规划等定制化解决方案，目前已赋能全国170个园区，形成广泛的产业服务网络。其核心竞争力源于“资源+数字化”的深度融合，将自营园区积累的2.1万家企业资源池与“链上U谷”供应链平台等数字化工具相结合，构建起跨区域产业协作网络，实现企业需求与资源的精准匹配。

星河产业集团以“产城融投”创新运营模式为核心竞争力，目前已在全国近20座高能级城市完成布局，运营及在建面积超200万㎡，搭建起涵盖产融新城、双创社区、总部综合体的多元产品矩阵，实现对不同产业阶段企业需求的全覆盖。在资本运作层面，集团拥有超200亿元配套产业基金，通过股权投资深度参与产业链培育，“空间载体+产业投资+数字服务”的三维模式，使星河产业集团在产业生态培育与资产价值提升之间找到了精准平衡。

西安高新区配套公司目前运营产业园区12个，凭借“12586”战略与3TCOM产业社区理念跻身行业标杆。其核心优势在于“产城人融合”运营，联动阿里、施耐德打造智慧与零碳园区，通过全周期企业服务与3TBox孵化体系，集聚400余家科技企业。以“园区+基金+数据”创新招商模式，实现资产增值与产业赋能的良性循环，为区域产业园区从“空间供给”向“生态共建”转型提供了优质样本。