一边是项目加速动工，一边是计划频频失效……深圳宝安区的城市更新正经历着“冰与火”的考验。

近三个月以来，宝安该区城市更新动作频繁。

前两日，宝安两个旧改项目用地计划获批，包括黄田金碧片区城市更新项目（一期）用地，以及燕罗街道107发展带洪桥头段城市更新项目（一期），预示着项目即将进入快速开发阶段，共为市场带来约6.3万㎡居住用地。

与此同时，宝安107发展带上，已有5个项目因在有效期内未获规划批准，悄然退出历史舞台。

截至2025年11月，宝安区累计已有16个城市更新项目计划失效，接近深圳失效项目的一半数量，仅今年就有5个旧改项目告吹。

宝安，这个深圳的产业大区，正在经历城市更新路上的阵痛与蜕变。

除名项目达16个，近全市一半命运同途殊归

宝安区的城市更新项目呈现出鲜明的两极分化态势。

一方面，部分项目正稳步推进。

据国家自然资源部公告，黄田金碧片区城市更新项目（一期）-04地块已于2025年11月完成协议出让，土地面积2.47公顷，约定容积率上限为6.507。

该项目约定2026年11月前开工，2029年11月前竣工。

同样，宝安客运中心城市更新单元被列入《2025年深圳市宝安区城市更新单元第四批计划》，定位为“工业上楼”项目，拟更新方向为普通工业、新型产业等功能。

石岩街道兆新能源工业园城市更新单元规划草案也已完成公示，规划容积108615平方米，主要以产业研发用房和配套用房为主。

当然了，失败案例不断增多。

2025年9月至11月，宝安区就有4个城市更新项目计划接连失效，截至目前，宝安被除名项目达到16个，接近全市的一半。

这些失败的案例中，今年几个关注度较高，规模较大的项目在列，包括松岗约70万㎡用地的巨无霸——107发展带潭头片区城市更新单元，以及燕罗街道杰仁教育设施城市更新单元和鸿荣源主导的新安107发展带翻身片区（三）更新单元。

失效原因，纷杂多样

“有效期”成拆迁“紧箍咒”

城市更新单元计划的有效期限制是项目失效的直接原因之一。

根据深圳市城市更新管理办法，城市更新单元计划自公告之日起有效期为两年。

如规划未在期内获批，项目方可申请一年延期。若延期后仍未能通过审批，则计划自动失效，且项目三年内不得再次申报城市更新计划。

宝安西乡街道107发展带固戍片区城市更新单元就是典型例子。

该项目原列入了《2020年深圳市宝安区城市更新单元第六批计划》，更新单元计划有效期3年6个月，自2020年8月28日起至2024年2月27日止。

因在计划有效期内更新单元规划未获批准，该计划最终失效。

“有效期失效”再往深处挖，那么市场环境与政策变化也是导致项目推进困难的重要因素。

一些早期规划的项目难以适应新的市场环境和政策要求，尤其是在房地产市场竞争加剧、产业升级步伐加快的背景下，原有规划不得不调整。

规模过大、规划复杂的大型项目面临的挑战尤为严峻。

以宝安107发展带潭头片区城市更新单元为例，该单元拆除范围用地面積约69.8万平方米，原规划涵盖居住、普通工业、商业及新型产业用地等多元功能。

如此庞大的体量和复杂的功能配比，无疑增加了规划设计和实施的难度。背后的拆迁业主协商及回迁等工作，也拖慢了整体改造的进度。

政策助力，深圳旧改换挡提速

今年3月份，深圳发布了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，从多个方面对城市更新政策进行完善和优化。

主旨内容就是要加强计划统筹管控，明确要“审慎新增城市更新单元计划”，除工改普通工业以及以建设保障性住房为主的以外，严格控制新增项目！

针对城中村改造这一难点，2023年7月24日前已公告城市更新单元计划的城中村改造项目，可按既有模式推进。

其他项目则需符合特定条件才可申请按既有模式推进。并提出“严控商业、降低居住密度”……

宝安区是深圳城市更新项目聚集的区域，多个旧改集中失效，反映了深圳城市发展模式的转型。

现在的城市更新，已从过去的“粗放式增长”，转向“精细化运营”。

短期来看，宝安区仍将处于城市更新项目“进退并存”的阶段，会有阵痛，但从长远来看，将更加理性、务实，更加贴近城市发展的真实需求。

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