现在买房还是租房？对于普通人来说，买房是人生重大交易，甚至能改变人生轨迹。15年房产行业经验的师兄，见过太多同事前辈的家庭财务状况，关键变量不是薪资，而是买房时机。早年买房的人搭乘了房地产快车，财富大增；2019年后高位接盘的人，不仅资产缩水，还可能背上负债。 如今房价已停下上涨脚步，部分区域下跌明显，让没买房的年轻人纠结。抛开居住体验，单从资产角度，本质是预判未来5-10年房价走势，核心看供需关系。购房需求分三类：刚性需求（进城务工人口、结婚年轻人、为孩子上学的家庭）、改善需求（已有房，有能力置换优质房）、投资需求（炒房客，如今已基本不存在）。 刚需是支撑楼市的根本动力，改善多以置换为主，真正决定房价走向的是刚需购买力。2020至2025年，前两年房价平稳，2023年起持续下跌。当下刚需规模未达预期，增长潜力有限，且受经济环境影响，购买力承压，收入预期下降，甚至有失业风险。 过去20年房地产是经济核心，土地财政支撑城市建设，但导致当前楼市库存高，新地不断入市，增加供给。当下租房和买房怎么选？必须买房的刚需，建议选供给紧张、地段优越、带学区配套且品质过硬的房源，供需稳定，抗风险强。若非刚需，算经济账，以西安为例，租售比2%-3%，100万的房子年租金约2.5万，租房可能攒下更多积蓄。 改善群体若不必卖房买房，选好板块后认真做功课，市场改善产品多，但支撑改善社区的物业少，选精耕改善产品或豪宅口碑好的房企，别只图便宜，落得只改善面积没改善品质。总之，买房得自己实地看，不可仅依赖网络，多看多对比，才能感知市场行情，网络信息真假难辨，房产博主良莠不齐，别被误导。