唯一住房断供后法律处置分析

如果是一个只有唯一一套住房 ，这套房子因为按揭人还不起月供，断供了。银行起诉到法院，如何处置？

一、核心原则：唯一住房≠“执行豁免金牌”

首先必须明确一个关键点：法律保护公民的基本居住权，但并不保护债务人的违约行为。 债务人仅有一套住房，不能成为对抗银行行使抵押权的绝对理由。法院不会仅仅因为这是“唯一住房”就判决银行败诉或停止执行。

法律依据主要是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条。该条款为执行“唯一住房”提供了明确的法律路径。

二、法院的处置流程与核心环节

整个处置过程可以分为两个主要阶段：诉讼阶段和执行阶段。

第一阶段：诉讼阶段

银行起诉： 银行会向房屋所在地法院提起诉讼，诉讼请求通常包括：

请求法院判令您（借款人）偿还全部剩余贷款本金、利息、罚息；

请求法院确认银行对您抵押的该套房产享有抵押权，并有权就该房产折价、拍卖或变卖所得的价款优先受偿；

请求法院判令您承担本案的诉讼费、律师费等。

法院审理与判决： 这个阶段事实清楚、法律关系明确（有《借款合同》、《抵押合同》），您断供构成根本违约。法院几乎百分之百会支持银行的诉讼请求，作出如下判决：

您在判决生效后指定期限内向银行偿还全部债务；

如果您逾期未履行，银行有权申请法院对抵押房产进行拍卖、变卖，并就所得价款优先受偿。

第二阶段：执行阶段（关键阶段）

判决生效后，如果您仍无力偿还，银行会向法院申请强制执行。这才是“唯一住房”问题凸显的核心环节。

法院启动执行程序： 法院立案执行后，会向您发出《执行通知书》、《报告财产令》。

查封房产： 法院会依法查封该套房产，禁止您进行买卖、过户等。

评估与拍卖： 法院会委托专业的评估机构对房产进行评估，然后通过网络司法拍卖平台进行公开拍卖。

“唯一住房”问题的解决（核心中的核心）：

根据前述法律规定，法院在执行“唯一住房”时，会采取以下两种方式之一来保障您的基本居住权，同时推进执行：

方式一：提供临时安置住房（“以小换大”或“以好换差”）

法院会从拍卖所得款中，扣除5-8年的房屋租金给您（具体年限由法院根据当地廉租住房保障面积标准等因素酌情确定），让您用这笔钱去租赁房屋，以解决过渡期间的居住问题。这是最常见的方式。

方式二：从拍卖款中预留部分房款

如果拍卖所得款项在清偿银行债务后仍有剩余，法院可以为您保留部分款项，用于您购买或租赁替代性住房。

但是，存在以下特殊情况，法院可以直接执行“唯一住房”而无需提供安置保障：

您（被执行人）有抚养义务的人（如子女、父母）名下有其他能够维持生活必需的居住房屋。

您为了逃避债务，在债务产生后转移自己名下的其他房产，导致只剩下“唯一住房”。

您提供其他方便执行的财产但拒不交出，而银行同意先执行该“唯一住房”。

您提供的担保物就是这套“唯一住房”。