2025年10月最后一周，上证指数短暂突破4000点，带动REITs板块也随着反弹，截至周五收盘，部分REITs二级市场价格创1个月以来新高。但需要注意，从二级市场波动而言，部分项目单周波动持续放大（可参考REITs分派率与溢价率的博弈-走向均衡）。随着三季度业绩的发布，部分REITs业绩表现与二级市场价格的波动不协调性再次呈现；未来完整年度数据的发布对于处在二级市场价格高位的REITs项目而言挑战将是巨大的。

1、市场回顾

二级市场以中证REITs权益指数计单周微幅上涨0.06%；中证REITs（收盘）指数计单周涨幅达1.45%。

已上市76支REITs单周涨幅超过2%的有14个；下跌幅度超过2%的有8个，最大单周跌幅超过7%。其中，2025年10月31日周五“华夏合肥高新REIT”单日下跌幅度超过5.47%，成交金额达到4,303.67万元，无论是单日波动幅度还是单日成交量创下2个月以来的新高。上一次单日成交量峰值在2025年7月3日，单日成交量达到6,705.1万元，此后市场行情维持了短暂平衡后持续下行（区间具体波动可见下图）。

2、风格转变

2025年10月31日首发上市的“华夏中海商业REIT”收盘涨幅3.29%，和2025年此前首发上市REITs动辄10%以上的涨幅相比形成了较大差异。2025年以来，“中航易商仓储REIT”、“华夏凯德商业REIT”、“中银中外运仓储REIT”和“南方顺丰物流REIT”上市首日涨幅相对较为均衡，涨幅在10%和20%之间；其余15支新上市REITs首日涨幅均超过25%，9支REITs涨幅达到30%。

综合各方因素来看，情绪的波动正在主导行情的演绎；定价方面，接近询价区间上限的价格让参与报价的网下投资者投机空间成为鸡肋，而最终定价计算募集资金规模相较发行时拟募集资金规模达19.08%的溢价更是透支了二级市场成长空间。

随着网下投资者及公众投资者对于REITs投资的深入了解，高溢价成为制约投资者持续参与二级市场的阻碍。

3、分派率透视

按照此前REITs市场分派率波动区间情况来看，目前二级市场价格计算下的分派率已经处在REITs分派率的最低值附近。也就是说，目前的二级市场价格处在波动区间值的上限附近。

由于非租赁型REITs存在年限上的差异，本金摊销不同，年度分派率存在较大差异。

仅考虑经营权类REITs中产业园、仓储物流、保障房、消费等几个领域平均分派率而言，部分REITs的分派率已经有了足够的安全垫。

2025年10月31日收盘价格计算（未考虑已达到行业分派率中间值的REITs)：

产业园领域REITs平均分派率为4.45%；参考此前的行业中间值来看，行业分派率平均值与中间值相比还有12.28%的空间。

仓储物流领域REITs平均分派率为4.04%；参考此前的行业中间值来看，行业分派率平均值与中间值相比还有23.73%的空间。

仓储物流领域REITs平均分派率为2.99%；参考此前的行业中间值来看，行业分派率平均值与中间值相比还有26.93%的空间。

仓储物流领域REITs平均分派率为3.69%；参考此前的行业中间值来看，行业分派率平均值与中间值相比还有21.79%的空间。

说明：行业分派率均值参考发行预期分派率、定价分派率以及此前市场高低切换过程中的中位值；以完整年度可供分配金额的实现值和预测的完整年度可供分配金额为基准，未考虑当期非完整年度可供分配金额实现值与过往实现数据和预测数据间的差异。