入手法拍房时，不少人会陷入同一个困惑：明明市场行情在走弱，标的房产的评估价却居高不下，连带起拍价也跟着偏高，让人既犹豫又费解。

更关键的是——这偏高的评估价，到底能不能改？我们又该怎么应对？今天就把背后的逻辑和实操边界说透。

一、评估价为何容易“虚高”？两大核心原因

目前法拍房的评估主要依赖两种方式，而这两种方式的固有特性，很容易导致评估价与当前实际市场价脱节。

①评估公司评估：时效滞后赶不上房价波动

评估公司会以特定时间点的市场情况为基准出具评估报告，且报告有效期通常为一年。但当下房地产市场波动频繁，尤其是部分区域房价持续下行，一年前的市场环境、价格水平，和现在可能存在不小差距。用旧的评估标准套当下的市场，自然容易出现评估价偏高的情况。

②网络询价：历史数据难反映当下行情

网络询价的核心是参考小区及周边的历史成交数据。但过往的成交记录，大多是市场行情较好时的价格，和当下低迷的市场价相比，本身就有一定“溢价”。

二、评估价偏高，能申请调整吗？

很多意向竞买人看到偏高的评估价，第一反应是“能不能提异议、要求调低”？但实际操作中，这个想法很难落地，核心原因有两点：

①意向竞买人无异议权

法律层面，只有案件双方当事人（申请人与被执行人）有权对评估价提出异议。而房产成功挂拍，本质上意味着双方已同意或默认该评估价。作为普通意向竞买人，在未成交前并非法定“买受人”，没有提出价格异议的主体资格。

②双方当事人无调整动力

即便双方有权提异议，也大概率不会主动这么做。对申请人（债权人、抵押权人）而言，评估价越高，能收回的欠款就越多；对被执行人来说，高价成交能多偿还债务、减少后续纠纷。双方都有“拉高成交价”的潜在诉求，即便觉得评估价偏高，也不会主动提出调整。

面对高价评估，买家应该怎么办？

既然我们无法改变评估体系，不妨把关注点回归到自身：

理性判断心理价位提前做好市场调研，了解同小区近期成交价，设定自己的最高出价底线，不盲目跟拍。

看清拍卖公告细节关注是否注明“评估价有效期”、是否有市场价格波动说明，这些信息会影响你的出价策略。

考虑流拍后的机会如果首次拍卖因价格过高流拍，第二次拍卖通常会更大幅度降价，有时反而能“捡漏”。

周全调查房源背景评估价只是其一，务必核实房屋占用、欠费、过户限制等实际情况，全面衡量风险。

你学会了吗？

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