11月26日，香港大埔宏福苑一场大火，揭开了这座国际大都会繁华表象下的伤疤。截至27日晚间，这场灾难已造成75人遇难，76人受伤。

而更令人心惊的是，这场悲剧并非偶然。数据显示，全港约34%的住宅楼龄已超过40年。在这些老楼里，居住着约120万居民，占全港常住人口的15%。

宏福苑火灾现场，火焰借助风力迅速蔓延，31层的建筑在短时间内被大火吞噬。武汉大学土木建筑工程学院教授方正分析指出，高层建筑起火时烟气受浮力作用向上浮起，形成 “烟囱效应” ，使火势蔓延迅猛。

宏福苑是香港第一代“居者有其屋计划”屋苑，楼龄已超过42年。这个小区共有8幢楼，每座31层高，住着4643人，其中65岁以上长者占比高达36.6%。

这场火灾暴露了香港高层住宅的安全隐患。香港建造业总工会理事长周思杰指出，起火建筑外的围网几乎全部烧光，阻燃性能可能不合格。更令人担忧的是，消防警报系统在火灾中未能发挥应有作用。

香港楼市的老化现象已达到令人担忧的程度。根据香港市区重建局2019年的数据，全港约有3.9万幢住宅，约20%的楼龄在50年以上，约14%的在40-49年之间。

更为严峻的是，楼宇老化速度远超重建速度。过去10年间，楼龄50年或以上私人楼宇每年增加约510栋。

这些老旧住宅分布高度集中，80%集中在九龙西（油尖旺、深水埗）、新界东（大埔、沙田）及港岛北（中西区、湾仔）。这些区域楼间距普遍不足4米，一旦发生火灾易形成“火烧连环船”的悲剧。

老旧住宅的安全隐患可谓触目惊心。截至2025年，香港楼龄超30年的“老旧住宅楼”已达2.7万幢，其中1980年代及以前建成的占比超60%。

这些楼宇普遍存在“硬件老化+管理失序+隐患叠加”的系统性安全风险。主体结构退化表现为混凝土碳化与钢筋锈蚀，1980年代公屋采用的混凝土强度至今已下降30%-50%。

消防系统隐患同样严重。约38%的老旧住宅楼存在“消防设施形同虚设”的问题。消防栓水压不足是常见现象，1980年代公屋消防管网设计压力为0.3MPa，40年后因管道锈蚀，实际水压普遍降至0.1-0.15MPa。

更令人担忧的是，31层超高层公屋未设置避难层，高层住户火灾时无法获得“临时庇护”。

香港老旧楼宇的维修面临巨大挑战。维修资金缺口高达12亿港元，导致许多改造计划被长期搁置。

宏福苑原本计划在2024年升级消防栓，却因资金不足推迟至2026年，最终未能避免火灾悲剧。

对于私人楼宇，业主往往无力承担高昂的消防改造费用。单户消防设施升级就需要1.5-3万港元，对于月收入低于2万港元的低收入家庭来说是沉重负担。

部分私人楼宇业主分散，分层业主达20-30户，难以达成维修共识，导致隐患长期搁置。全港甚至有3067幢老旧住宅楼为“三无大厦”（无业主组织、无物业管理、无维修基金），管理完全失序。

高层建筑火灾救援本身就是世界性难题。方正教授指出：“常规的消防车供水很难达到最高层，能够展开的作业面比较有限。”

这一问题在老旧楼宇中更加突出。许多31层的公屋仅配备2部电梯，其中1部常因维修停运。火灾时电梯无法使用，高层居民只能依赖狭窄楼梯逃生，进一步加剧伤亡风险。

老旧住宅中的特殊群体更令人担忧。这些楼宇中，65岁以上长者占比普遍达36%-42%。他们行动迟缓，缺乏应急知识，火灾时难以快速撤离。多数长者只能躲进洗手间等狭小空间，最终因烟雾窒息或烧伤。

香港老旧住宅安全隐患的深层次原因复杂多样。从历史因素看，1980年代香港公屋建设以“快速解决住房短缺”为目标，采用“低成本、高密度”模式，消防标准较低。

制度层面，法规更新慢于风险演变。香港《建筑物条例》等法规自1996年嘉利大厦火灾后未进行系统性修订，仍允许竹棚架用于超高层维修。

利益因素也成为安全升级的阻力。香港竹棚工会拥有4000名工人，竹工日薪达2200港元，工会以“保护非遗技艺”为由，游说立法会反对禁用竹棚架。

面对未来，香港规划署预计，到2042年，楼龄50年以上的私人楼宇将增至3.1万座，增幅达2.5倍。同时，70年楼龄以上的私人楼宇将从2024年的1400座增至9800座，增幅达7倍。

香港特区政府已宣布向宏福苑每户灾民派发1万港元应急补助金，并投入3亿港元成立援助基金。但对于全港34%的老旧住宅居民而言，比临时救济更重要的是长期安全解决方案。

屋宇署资料显示，未来十年，平均每年将有超过500幢私楼步入“50年楼龄”行列。2042年，香港将有3.1万座楼龄超过50年的老楼，是现在的2.5倍。