2025年，房地产市场再次迎来周期性的转折。

从2021年开始，房地产市场一路往下走，算到现在已经整整4年。2021年前10个月，30个重点城市的新房和二手房加起来卖了3.89亿平方米，是这几年的高峰；到2022年就掉到了2.73亿平方米，之后两年基本稳定在2.7亿平方米左右。

不过2025年有了新变化，前10个月30城一二手房总成交量达到2.74亿平方米，跟2024年同期差不多，总算不再往下滑了。更明显的是，二手房成了市场主力——2025年10月，30城二手房成交占比快到65%了，比2021年的38%多了27个百分点。比如北京，2025年前10个月二手房卖了12万套左右，新房只卖了4万多套；杭州更明显，二手房成交套数是新房的2倍还多。

而且数据上能看出差异：前10月30城二手房成交量比去年涨了6%，很多房东为了尽快卖掉房子，会适当降价，比如一套100平方米的刚需房，可能比同小区的挂牌价低5 - 10万元；但新房成交量却跌了7%，不少开发商还在靠打折促销吸引买家。

从城市来看，一线城市抗跌性更强，像上海前10月一二手房总成交量比去年涨了6%，而一些三线城市，比如盐城、连云港，成交量还在往下走。未来楼市不会再像以前那样所有城市、所有房子都涨价，而是“分化”——好城市、好地段的房子更保值，差地段、小县城的房子可能更难卖。

对于准备买房的，这里给3个建议：

优先选二手房，多看多对比。如果是刚需买房，比如要结婚、孩子上学，二手房更合适，不仅能尽快入住，还能实地看到房子的采光、隔音、小区物业情况。比如想在深圳福田买刚需房，可重点看2000年后建成的小区，对比3 - 5套同户型房源，关注房东的挂牌时间，挂牌超过3个月的，议价空间可能更大。一线城市刚需可择机入手，二三线谨慎。如果工作、生活都在北上广深，遇到比如靠近地铁、周边有学校的价格合适、地段符合需求的房子，可以考虑入手；但如果是在三四线城市，尽量别买远郊的房子，虽然价格低，但配套不完善，未来很难转手。买房要避开“问题房源”。买二手房前，一定要查清楚房子有没有抵押、查封，是不是“凶宅”；买新房要选资金实力强的开发商，比如国企背景的房企，避免买到烂尾楼。

如果有卖房意愿的，要合理定价，快刀斩乱麻，不要犹豫不决。别盲目挂高价，可参考同小区近3个月的成交均价，稍微下调2% - 3%更容易吸引买家。尤其是在二三线城市的房东，如果计划换房，或者有资金周转需求，别抱着“等房价涨了再卖”的想法，现在市场以“以价换量”为主，不能盲目等“高价”。遇到买家议价，别一口回绝，可根据自己的底价适当让步，有利于快速成交。

总之，要本着一个平的心态面对房地产市场，不论买房卖房、房价涨跌，勿喜勿悲，要相信自己的选择，从容面对自己作出的决定，因为谁都不是专家，谁也无法左右市场，但可以做到抓住机会让自己的房产保值增值或是及时止损，这个主动权还是掌握在自己手里的。