在南京，老城更新已非简单的空间改造，而是一场关于历史传承、商业活力与城市记忆的深度对话。

2025年2月，南京军人俱乐部地块第二次更新规划公示，规划效果图中出现今雨天地logo，这意味着南京有望迎来继海口、徐州、厦门后的第四座“今雨天地”；与此同时，曾沉寂多年的湖南路商圈动作频频，重归大众视野。

这两大项目的推进，引发了人们对山西路-湖南路商圈重振的期待。

从历史遗存到“今雨天地”

南京军人俱乐部地块承载着民国时期的政治文化记忆，其核心建筑1号楼为省级文保单位，周边散布国民政府“立法院”“检察院”旧址等历史建筑。

此次更新规划以“文物修缮+商业活化”为核心，计划总投资约5.2亿元（其中建设投资包括土地及房屋原值2.8亿元和新增土建及安装工程2.4亿元），通过拆除部分非必要建筑、新增商业用地（容积率≤1.22，建筑高度≤18米），打造“历史文化与城市商业结合体”。

规划方案特别强调交通优化，新增山百南路车行道路及傅佐路、山百南路人行次入口，串联湖南路与颐和路片区，形成“慢行系统+公共交通”的活力网络。

根据效果图显示，改造后的建筑群采用灰色与桃木色主调，玻璃幕墙店铺与历史砖石立面并存，市民广场、口袋公园与分时段停车场等公共空间嵌入其中。不过原57-007地块容积率从1.22提升至1.51，建筑密度从31%增至47%，绿地率要求取消，整体更新改造更为“紧凑”。

作为湖南路商圈的重要一环，军人俱乐部的改造更新一直备受瞩目；其修缮（改造）方融通地产，则是将项目的Branding提上了商业品牌线「今雨天地」的策略高度，开始探索军人俱乐部的差异化标签塑造。（最终品牌以官方发布为准）

● 「今雨荟」品牌线：一线、新一线城市核心商圈的盒子式资产

● 「融通大厦」「融通中心」：商办类资产

●「今雨天地」品牌线：特色街巷式资产

实际上，自2024年以来，鼓楼区便对湖南路商圈进行系统性的有机更新，同时以地铁5号线（预计2025年上半年通车）为触媒，重塑商业生态：

●业态革新：引入KUMOLL酷青年中心（二次元主题商场首店比例达50%）、鸡鸣汤包全国总店（日营业额超10万元）等“全龄化”消费场景；

●文化赋能：丁家桥“灯光隧道”、傅厚岗历史街巷改造（20余处文化点位串联）构建“文旅IP带”，实现“短短三百米，留人半小时”。

不难想象，未来的湖南路商圈将是一个充满小资氛围和烟火气的「城市会客厅」，但如何平衡低端摊贩与小资品牌仍是未来商圈运营的长期课题。

老城VS新区，城市更新的“双向博弈”

关于城市更新，总有人持不同的看法：有人喜欢老城的人间烟火，有人却说，高楼林立车水马龙的繁华新区怎么都比狭窄幽长的街角小巷要强的多。

譬如南京江北新区、河西新城，便是代表了中国城市新区开发的典型模式：高容积率、快速路网、产业集群化。以河西为例，十年间建成超50栋200米以上摩天楼，GDP年均增速达12%，但亦面临“千城一面”、社区归属感缺失等问题。

相比之下，南京老城更新更注重“微更新”与“文脉延续”：

●空间维度：军人俱乐部新增商业用地仅3.27公顷，却通过“针灸式改造”激活20公顷片区；

●社会维度：湖南路保留“老字号”与社区服务功能（如东南大学附属中大医院门诊），减少原住民的流出。

从老城的一些街巷，我们也可以一窥它的小资与格调。

譬如短短三百米的南台巷，一路上都是风格迥异的宝藏店铺。咖啡店、小酒吧、买手店、古着店、帽子专卖店、耳饰店、餐吧等业态鳞次栉比，让人流连忘返。

不过，从效率上来看，新区开发3年内可形成规模，且新区单位土地GDP产出约为老城的2.5倍，这是老城远远所不及的。

从军人俱乐部与湖南路的“双线复兴”来看，老城更新不同于“千城一面”新区模式，也绝非是单纯的“怀旧式修补”。如何串通过历史资源、场景创新，构建“可呼吸的城市机体”是未来城市更新的重要课题。

我们也期待，军人俱乐部在「今雨天地」这个标签中，演绎出何种新姿态。

素材信息来源：南京规划资源