恭喜青羊人喜提大悦城。

今日（11月19日）的成都土拍，大悦城以总价26.5亿元，拿下蔡桥超201亩用地（其中住宅用地约97亩，商服用地约104亩），青羊区的商业棋局终于等来“高能玩家”。

在产爷看来，青羊商业太需要年轻有活力的新鲜血液，更何况还有成都大悦城与天府大悦城两大珠玉在前。因此，于青羊区而言，大悦城的到来，绝非“商业矩阵+1”那么简单。

三大商圈各有“隐伤”

青羊区商业亟待破局

作为成都“西贵”的顶梁柱，青羊区可谓相当“富有”。

从“二十里中香不断，青羊宫到浣花溪”的千年文化底蕴，到以泡桐树小学、成都市实验小学、成都树德中学等为代表的“王牌”教育，再到成飞、611所等组成的千亿航空产业集群……

作为成都自古以来的政治经济文化中心，青羊区手握太多引以为傲的资本。

唯独谈及商业，却稍显“寒酸”。

放眼主城区的商业棋盘——

成华万象城商圈坐镇，又有东郊记忆+龙湖滨江天街组队出战；

锦江IFS-太古里蜚声全国，还有攀成钢商圈垫后；

金牛凯德广场、万达广场、首开龙湖西宸天街、招商花园城等稳守阵地；

高新更是“壕”气冲天，银泰、SKP、环球中心、世豪广场等堪称“顶配天团”；

就连武侯，也早有“前辈”大悦城人气爆棚。

▲成都万象城，图源网络

那么，青羊区呢？

青羊当然有自己的商业矩阵。

摊开地图，从市中心向外延展，骡马市商圈、金沙商圈以及中坝商圈次第出现，它们是承包了无数青羊人逛街、购物、消费体验的商业“元老”，只不过如今也都有自己的“难”言之隐：

骡马市商圈

成都初代CBD，如今更像是商业界的“元老级NPC”，虽有天府广场、富力广场、铂金・城购物广场、时尚百盛奥莱等在坚守，但开业时间早，设施陈旧、业态滞后等问题肉眼可见，与年轻人的消费节奏早已不在一个频道。

金沙商圈

“金沙一似浪淘沙，史溯三千认故家。”作为千年蜀都根骨所在的金沙，是多少成都人的“白月光”。

然而人声鼎沸，商业方面却是优品道广场、西单商场等勉力支撑，后者更是“20+年高龄”；虽有青羊区“高端商业独苗”茂业仁和春天百货，但体量小且是百货商场模式。

中坝商圈

青羊新城目前唯一成型的商圈，聚集的青羊万达广场、壹方里、成都鹏瑞利青羊广场等几个商业项目，都是上一个发展周期的“产物”，业态布局上也比较凌乱，难以提供让人愉悦的消费体验。

对于这一点，近日刚逛过青羊万达的产爷，深有感触。

不难看出，除鹏瑞利青羊广场、万达广场等个例外，大都体量较小且各自为政，难以聚集成完整浓厚的商圈氛围。

从商业品牌档次与特色来看，几乎都是中档与大众化商业，且百货模式占比较大，缺乏高端商业。

▲青羊万达广场实拍

当然，最伤脑筋的是，缺乏创新能力与更新换代。

当万象城以策展型商业、公园式场景吸引年轻人打卡时；当金牛招商花园城融入了“轨道+公交+慢行”的综合体系，并引入近200家品牌和超30%品牌首进率时……

当其他商业都在业态、品牌、消费场景上不断玩出新花样时，青羊区的商业还在完善基础配套的道路上，跟不上时代潮流，自然与消费者渐行渐远。

▲金牛招商花园城，图源网络

根据青羊区官网数据，2024年青羊区地均GDP约25.39亿元/平方公里，人均GDP17.18万元，在中心城区中都是NO.1。

既有消费需求又有消费能力，地缘内无处释放，跨区消费自然成为很多青羊人不约而同的选择，如成华万象城、武侯大悦城、锦江太古里等，都是热门选项。

青羊区与青羊人，共同呼唤一个能“镇得住场”的城市级商业中心。它不仅将是带动青羊商业跻身全城头部的“引擎”，还得是激活区域内商业焕新的“鲶鱼”。

此时，大悦城来了！

最懂年轻人的“造浪者”

成都已两大珠玉在前

一个众所周知的事实是：谁能对当下商业消费最活跃、社交媒体使用能力熟练的年轻消费群体产生更强的吸附能力，谁就能在商业江湖掌握更大的话语权。

以18-35岁新兴中产为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，大悦城恰恰是与“年轻力”联系最密切的商业界“顶流IP”之一。

落地成都，青羊大悦城有两位前辈。

▍一个是位于武侯区的成都大悦城。

2015年开业，定位为“国内首个体验游憩式潮玩购物公园”，作为大悦城进入西南的第一个项目，成都大悦城开业当天有390余家店铺同步开业，开铺率达90.32%（数据来源@WIN商业地产头条）。往后的十年间，首店经济、公园经济、IP经济，成了成都大悦城最醒目的标签。2024年成都大悦城举办及落地30余场大型顶流IP及明星活动、全年品牌焕新130余家、全年各类IP首展曝光量超15亿次（数据来源@成都商业发布）。

▲图源@成都商业发布

凭借“购物公园”与“青年潮玩”两大金字招牌，通过持续引入西南首店、城市首店等强目的性品牌，以及定期举办主题市集、艺术展览、潮流活动等，形成了极高的客户粘性，成都大悦城稳坐成都非重奢商场第一阵营。

▲成都大悦城，图源大悦城控股官网

▍另一个是位于天府总部商务区的天府大悦城。

开业于2023年底，购物中心体量约15万㎡的天府大悦城，定位“立体式生活美学购物公园”，延续大悦城“年轻、时尚、潮流、品位”的品牌基因，融合自然生态与潮流文化，开业三日总客流便超50万人次。

自开业以来，天府大悦城陆续导入大悦嗨新节、大悦疯抢节等成熟原创IP活动，并密集引入了乐高®城市花园（西南首展）、小马宝莉（西南首展）、小黄人（西南首展）、玩具反斗城「疯狂动物城」快闪（全国首站）等各类首展资源，同时抓住以「24小时不夜城」为定位的夜经济等（信息来源@中购联），多方发力，成功激活了天府CBD的消费与生活氛围。

▲图源@中购联

此外，青羊大悦城商业地块净用地面积达104亩，计容建面约16.7万㎡。这一体量，足以轻松跻身青羊商业前三甲。有了两大珠玉在前，青羊大悦城自然引人期待。

激活区域的关键变量

TOD之城悄然完成闭环

更重要的是，大悦城落地在了蔡桥，两者可以形成“1+1＞2”的价值共振效果。

青羊区的城市空间格局，以三环为界，被划分为了源城与新城。其中，占据了全区约三分之二篇幅的青羊新城，是青羊区当前与未来发展的主阵地。而位于青羊新城核心的蔡桥，则是青羊区未来的生活主场。

▍庞大的“双高”消费人群，正在翘首以待

产爷从@寻圭云图获得一份数据：2017年以来蔡桥片区新房销量超14000套，在青羊区各大板块中，都是断层第一，并且到2025年新房成交均价已经达到34000元/㎡。大量高净值人群聚集，这里已成为青羊区新一代高端居住区的代言者。

与此同时，这里还有千亿航空产业托举。数据显示，目前青羊经开区已集聚航空航天企业超260家，2024年航空产业营收达748亿元，占成都的二分之一、全省的三分之一。高精尖产业背后是源源不断的高收入产业人口。

▲图源@锦绣青羊

一言以蔽之：这里不缺人，更不缺有钱、有品位、爱消费的人，缺的是能与之匹配的消费之地。

▍“三轨”+“双干道”串联，虹吸全区消费力

4号线蔡桥站南侧，紧邻光华大道，大悦城的位置也很巧妙。

青羊区是一个东西向布局的城区，而呈东西走向的地铁4号线与光华大道两大交通大动脉，正好能串联起全区各大板块，加上日月大道以及地铁9/13号线的助力，可以形成更强劲的消费虹吸力，它的商业辐射能力不局限于地缘，而是面向全区。

而且，它并非单打独斗——地铁4号线向西2站（蔡桥-中坝），便是规划约15万㎡的龙湖天街（计划年内开工），可以形成游逛联动，携手撑起青羊新城的商业繁华。

▍最后一张拼图就位，TOD之城蔚然成势

日前，产爷前往蔡桥片区实地逛了一圈发现，从高端住宅、优质教育到立体交通、公园生态，再到先进产业、标杆商业，在不显山不露水间，蔡桥已经自成一座TOD之城，而最后落位的大悦城，便是激活这张城市版图的点睛之笔。

简单来说，在蔡桥已经形成一个完整的“宜居宜业”高品质生活圈，强调“人城境业”的公园城市与TOD两大营城模式，在这里有了清晰与具象化的呈现。

航空国创中心产业园会展中心，图源@锦绣青羊

蔡桥公园，图源@锦绣青羊

随着大悦城的到来，蔡桥TOD完成城市生活闭环。未来，这里不仅将崛起为新一代城市中心与核心商圈，还将成为青羊区的城市封面，代表青羊区参与全城竞争。

而这枚棋子，早在两年前就已经布下。

2023年底，在以“汇聚高端商务 激发消费活力”为主题的青羊区推进商务商贸产业高质量发展大会中，数家商业综合体开发运营实力雄厚的企业，在这场大会上与青羊区政府相关部门签订了意向投资协议，其中就包括大悦城、华润置地等。

▲图源网络

今年10月底，成都市规自局发布了《武侯区、青羊区花龙门片区控制性详细规划（第4.1版）局部用地控规优化方案公告》，将原商兼住用地优化为纯商服用地（约74亩）。由于地块位于9/13号线交汇的培风站，靠近华润置地青羊润府，因此，坊间有人推测，这里或将迎来华润置地的商业综合体。

虽然距离青羊大悦城开门迎客，还需时日。但这并不妨碍大众对它寄予厚望，产爷也将与所有青羊人一起，期待大悦城能为青羊区、能为大城西带来真正的商业变革风暴。