最透彻分析中国大陆的房地产问题(转载)

2019年2月18日作者：一棵青木

为什么房价不能跌，因为房地产问题的本质就是债务问题，而债务问题最害怕的，就是资产端价格下跌。一旦房价大幅下跌，整个房地产的债务链条都会螺旋式下坠并最终毁灭。

如果一家房企资产一万亿，负债8000亿，资产负债率80％，现在公司感觉大环境不好，想低价抛售加快回款速度，紧急卖出了2000亿的资产变成现金还给银行，其余房企纷纷跟进，导致房价下跌了20％。

公司的这种避险行为，按正常人的思维来说，肯定会降低资产负债率，毕竟还了2000亿现金给银行呢，资产负债率绝对下降了。

但是实际上，当房价下跌20％的时候，该公司的剩余资产为8000亿×0.8等于6400亿，而负债为6000亿，该公司的资产负债率飙升为93.75％，离破产只有一步之遥。

于是该公司慌了，为了避免破产的厄运，进一步降价促销抛售资产，试图降低自己的资产负债率，结果进一步拉低房价，导致资产负债率继续上升并最终破产。

这种情况，称之为债务链条的螺旋式下坠，在这种恶性循环之下，最终健康的企业和不健康的企业都一起走向毁灭，社会上出现了大规模的企业倒闭现象。

在美国1929年的大萧条时期，很多优质企业就是死于债务，而当时没有借债的企业随便环境怎么恶劣都只是受伤，而不至于被负债拖垮，西方关于经济危机中“现金为王”的箴言就是那个时候出来的。

所以，如果任由房价下跌，最后的结局会是一地鸡毛，上下游的企业纷纷破产，失业率大增，整体经济形势严重恶化。

而房价自然是跌到谷底了，但是那个时候已经你已经没有兴趣买房了，正如同大牛市有人买股票，大熊市没人买股票的道理是一样的。价格低从来都不是买房子的理由，买了之后会涨价才是。

而如果所有的房企都降价，而你的企业坚持不降价呢，那不好意思，你的企业会是第一个死掉的。所以在囚徒效应下，大家都只有集体降价然后集体等死这一个做法，最终剩者为王。

所以，在2018年底，出现了政府插手，房企降价未遂这种新闻，政府这么做就是在制止这种螺旋式下坠的恶性循环，以防局面不可收拾，从全局利益考虑，政府必须这么做。

当然，很多没房且渴望买房的人会非常反感这种说法，因为他们最大的愿望就是房价暴跌然后自己抄底买一套。但是实际上，你今天之所以愿意这么高的价格泡沫还去买房是因为你相信房价只涨不跌的神话，所以你无视风险，无脑买入，只要房价只涨不跌的神话破灭，你的购房欲望马上清醒不少。

2018年上半年杭州还在万人排队抢房呢，感觉都是刚需，下半年还没跌，只是不涨了，这些人立马就不见了，换成另一波退房大军开始维权闹事了。

房价真要是跌成腰斩再腰斩那种级别，面对一堆跳楼的炒房客的惨状，还敢下手买的真没有几个，大家的想法立马就变成了：等等再出手，租房也挺好的。

债务的通胀

既然房地产的问题主要是债务问题，所以不能降价，因为一旦降价就可能引发债务大崩溃，那么像这种债务问题，一般都是怎么解决的呢？

凯恩斯主义有一句至理名言，叫通胀之下无债务，在通胀面前，再高的债务都形同虚设。40年前，技术工人一个月的工资才40块钱，要是欠债1万元，感觉就是世界末日啊，利息还能还，这本金怎么还啊，这辈子都别想还清了。

但是拖到40年后，这欠的一万块，那还叫个事么，通胀是一种极为隐晦的税收手段，各国政府都特别喜欢它，不仅可以用来促进经济发展，还能赖掉好多债务。。。

所以，对于国家而言，债务根本不是问题，但是如果单纯的靠发钞票就能经济繁荣，那治理国家也太简单了，委内瑞拉这种印钞狂魔早就应该赶英超美，成为世界模范国家了。

那么对于国家而言，解决债务问题的关键到底是什么呢？债务问题的关键其实在于利润。

凯恩斯被称之为经济大师，他推行的办法当然不是简单的举债，举债之后，还要利用利润和通胀来弥补这个债务窟窿。

我国为了解决目前的债务问题，推出了永续债，永续债的意思就是永远不用还本金了，只用还利息就可以了。只要你还还得起利息，你就不算债务违约，不用劳心劳力的不断借新还旧维持债务信用。

永续债的出现，从另一个角度也说明了债务问题的终极底线就是利润。

如果经济的整体贷款利率是8％，利润是10％，那么这笔债务就是有效的，对国民经济都有很大的好处，不怕你借的多，只怕你不借。

但是如果利润率下滑到了7％，当利润收入不足以弥补利息的时候，债务就出现了大问题，因为这个时候靠正常的生产经营，利润连利息都覆盖不了，更别说还本金了。所以这个时候只能靠通胀，也就是不断印钞来解决债务问题。只靠印钞而不是利润来解决债务问题的手法，完全可以称之为庞氏骗局，委内瑞拉就是典型的例子。

而对于购房人来说，他的利润其实就是房租，如果房租的收益能覆盖掉房贷的支出，那么房地产行业会是无比的健康，再加多少债务都没问题。

但是我们都知道，中国的房租收益异常的低，大概只有1.5％左右，远远低于房贷的利息，也就是说，把中国的房地产租出去，是无法覆盖掉利息的。我之所以说中国房地产的债务杠杆不可持续，目前只能靠债务滚债务的庞氏手法来维持，就是这个原因。

在当前的环境下，房价是不能大跌的，如果大跌，则庞大的债务问题会立刻爆发，这会给中国经济以致命的创伤。那么如果想解决房地产的问题就只剩下一个办法，涨房租。

在房价不变的前提下，中国的房租要在目前的基础上涨四倍，让房租收益达到6％才算让房地产行业的债务问题恢复健康。

但是目前很多人的房租都已经占工资的1／3甚至1／2，你让房租翻四倍？怎么可能，除非你把工资也翻四倍。所以，虽然中央很想靠涨房租来解决房地产问题，也推出了一系列的政策来提升租房者的权力试图提振房租，但是最终只能是少量提升，不可能像魔术一样翻个几倍，毕竟工资总额摆在那里。

至此，解决中国房产问题的路径只剩下一个，靠时间来磨。给经济以充足的时间来发展，只要群众的收入翻了四倍，那这些所谓的高房价都不是事，但是即便有通胀的加持，要想让群众的收入翻四倍，那也需要时间，而且是很漫长的10年时间。

但是有没有可能实现呢，当然有可能，中国的房价一直很高，1989年的时候，在北京买个二居室就要大学生不吃不喝花费100年了，从工资比例上计算，比今天的北京泡沫还要大。

但是这套房子当时的报价是2300／平米，换成今天的眼光来看，一点都不贵，为什么呢，因为图中的这位大学生，月薪是100元，每个月攒50元。虽然学历现在贬值了，但是今天的重本学生还是能比肩89年的普通大学生的，在30年之后的北京，重本毕业拿个5000块月薪不过份吧。

在这种最低50倍以上的工资差距面前，所有的所谓高房价泡沫，都可一笑置之。

只要工资的增速高于房价的涨速，那么目前的地产债务问题就可以慢慢的被化解，否则不管你怎么控制，早晚出事。

故，中国的房价不能跌，而房租必须涨。在工资大规模上涨之前，房价虽然不敢跌，但是也绝对不能再涨，否则房价问题永远无解，一直拖着不解决，某一天经济波动的时候泡沫被意外刺破，那问题就大了。

所以，中国房价将迎来史上最漫长的一次大横盘，在下一轮经济腾飞之前，或者说下一轮工资腾飞前，没有任何其他走势的可能性。