小伙伴们，聊到未来十年的房价，这话题真的又复杂又扎心！现在市场信号看着矛盾，但核心就一句话：普涨时代彻底拜拜，分化时代正式上线！

先说说当前房价调整到啥地步了。多家机构都直言，从某些指标来看，咱们国内房价的调整幅度，已经超过了国际历史平均水平。要知道，国际上房价调整周期平均也就4.5年，回调幅度大概22%，而咱们不仅幅度超了，连新开工规模都暴跌74%，这降幅也远超国际深度调整的水平。

不过也有好消息，市场正在慢慢靠近底部。几个关键信号很明显：

一是库存越来越健康了。剔除那些卖不出去的无效库存，现在商品房的有效库存大概50亿平方米，差不多是年销售面积的五六倍，属于健康区间。而且不管是短期、中期还是长期库存，都有企稳甚至回落的迹象。

二是二手房出现反转信号。像北京、上海、深圳、杭州这些核心城市的部分板块，房子的租赁回报率已经超过3%，比银行大额存款利息还高，靠收租赚钱的吸引力越来越大；同时这些城市的二手房新增挂牌量还在下降，说明大家不想随便卖房了。

所以丁祖昱这些业内大佬都预测，2026年房地产行业大概率能站稳脚跟。

重点来了！未来十年，房价绝对不会再出现齐涨共跌的情况，分化会特别明显：

一线城市和强二线城市核心区：人口一个劲往里涌，产业扎堆，土地又特别稀缺，房子保值增值能力超强，预计每年能小幅涨3%-5%，妥妥的硬通货。

普通二线和部分强三线城市：市场已经比较成熟，供需基本平衡，整体房价会横盘震荡，能不能涨全看地段和房子品质，好地段的优质房可能涨点，犄角旮旯的房子大概率原地踏步。

多数三四线和人口流出城市：人都往外跑，房子库存又多，房价肯定面临下行压力，很可能每年阴跌5%-10%，买这些地方的房子，真的要做好亏本的心理准备。

说白了，以后买房再也不能闭眼乱买了，没点专业眼光很容易踩坑！

再聊聊人口对房价的影响，这可是根本因素。一方面，咱们国家人口总量已经负增长了，而且25-44岁这个购房主力军的数量，早在2007年就到顶了，之后一直在下滑，整个市场的购房需求基本盘都在缩小。另一方面，需求结构在大迁移，城镇化进入后半场，人口不再是从农村往城市跑，而是从小城市往大城市挤。

一句话总结就是：人跟着产业走，钱跟着人走！没有产业支撑、留不住人的城市，房地产市场早晚凉凉。

最后给大家几点实在建议，刚需、改善、投资者都适用：

1. 刚需和改善的朋友：房子首要功能是住！如果经济条件允许，2026-2027年核心城市的市场调整期，或许就是不错的入市时机。别再纠结“买了会不会涨”，多看看通勤方不方便、小区环境好不好、物业管得行不行、户型适不适合自己，这些居住属性才是王道。

2. 想投资的朋友：赶紧放弃短期赚大钱的心态！经济学家朱少平都说了，买房一年能稳定赚3%-5%，就已经是很不错的收益了。千万警惕高杠杆，别把自己套进去，而且一定要优先选人口净流入的城市。

3. 换个新观念：房地产造富的浪潮早就过去了！现在保障房体系越来越完善，“租购并举”也是大趋势，住房形式会越来越多元，以后“一辈子租房”也可能是很多人的理性选择，没必要非买房不可。