福田哪里的房子最有性价比？

2025年6月，深圳福田的二手住宅均价是7.16万/平，福田皇岗片区的均价是5.86万/平。皇岗片区100多个小区，其中大量是2000年左右和2000年之前建的房子。网红盘如皇御苑，1期到4期单价6万多/平、7万多/平；新盘如承翰湾尚国际，2022年、2023年开盘至今没卖完，甚至我一个学员，是给它提供水泥钢材的材料商，了解到情况很不佳。福田是深圳的一类价值板块，按现在的房价情况，总价260万就能上车到很好的房子。假如你懂一些谈判砍价的技巧，能买到不错的两房。好房子在哪里？皇岗就有一批。皇岗房子的缺点是老旧、学位差，并且户型很奇怪。大家假如去过香港，再看皇岗会有一种熟悉感：房子密密麻麻，很多独栋楼、港式塔楼，厅不出阳台，户型甚至有菱形、斜边等等。这是因为皇岗当年建楼盘，对标的是对面香港。直到今天，还有很多香港同胞住在那里。而也恰恰因为这些缺陷，造就了皇岗的性价比。想象一下，假如你是纯刚需，钱不多，不需要学位——哪怕房子厅不出阳台，哪怕是港式塔楼，哪怕户型不好，但是成本低、门槛低、地段好，忍就忍了。以后卖房时，买家也是一样，忍就忍了。 当然，这篇文章不是为了鼓吹皇岗。皇岗虽然有一批好房子，但一定要追求绝对的性价比，设置好安全的买入价格。说白了，就是不要买贵。因为它的学位偏差，假如不能严格控制价格买入——以后换房时，很多刚需买家即便现在没有学位需求，买房仍然会看重这点。同时，刚需在福田选房，按我的标准：同样价格，先挑上下沙、新洲。假如上下沙、新洲实在没有好的房源、合适价格，再考虑皇岗。我在线下的课，跟大家说：不同板块对应的需求不一样。福田是深圳的一类价值板块，但福田不是唯一的一类价值板块。具体到片区也是一样，并且一定要吃透不同片区的特点。比如皇岗，皇岗的优缺点是比较直白的。优点：地段好、租金高、租售比高。但假如你想买学位房，不用过去。假如你是改善换房，也不用过去。改善盘上百平面积，相比刚需盘几乎是两倍的总价，拖家带口，哪怕你不在意，父母也会觉得连晒衣服的阳台都没有；受众面小、总价高，买房大致有四种需求：刚需上车、改善换房、学位房和多套优化。深圳有足够多的片区，满足上述四种需求，而板块片区和需求的匹配一致，唯一门槛则是吃透它们的价值定位，板块片区挑对了，那些不合适的板块片区就可以直接PASS。只在对应的板块片区里面，集中精力，多做对比，优中选优。地段决定价值