北京，男子花40万首付款，买了一套房，可是没想到，自己还没等到交房，就身患疾病去世。妻子虽然为他的第一继承人，却没有购房资格，也没有能力承担房贷。她找到开发商，想解除合同，并想要回40万的首付款，开发商不同意，双方对簿公堂。法院这样判了！ （来源：，九派新闻） 2021年，怀着对未来美好生活的憧憬，张先生一家，准备在北京买一套房子居住。 经过一番挑选，他们看中了一套南北通透的房子，并支付了40万元的首付款，由于他的妻子刘女士没有购房资格，房子所有的手续，都是张先生签的。 买房本是人生中的一件大喜事，可没曾想，天有不测风云，张先生突然得了一场重病，并在2022年撒手人寰。 面对丈夫的突然离去，刘女士痛不欲生，不知该如何面对将来的生活，更令她雪上加霜的是，那套房子她根本没有能力支付房贷。 在丈夫走后，家里没了顶梁柱，刘女士的生活并不宽裕。如今丈夫走了，房子的合同自然就没有办法履行下去了，而且刘女士根本不符合在北京的购房资格。眼下只有一条路，那就是终止合同。 悲痛过后，刘女士找到房地产开发商，想要终止合同，没想到，开发商却表示：“退房可以，但你是单方面违约，你得承担房产总额20%的违约金。” 刘女士一听，差点惊掉了下巴，别说自己没能力履行合同，就算有，也不带这么坑人的啊。这房子自己根本没收楼，开发商完全可以卖给别人，要自己承担总房款的20%，这不是欺负人嘛。” 可不管她好说歹说，开发商就一句：“你合同违约，我们只是按合同办事，你就得交20%的违约金。” 在双方多次沟通无果的情况下，刘女士只好将开发商告上法庭，要求法庭判决合同无效，并退还40万元的首付款。 那么，在法律的角度应该如何看待此事呢？ 1、刘女士认为，自己并非想刻意违约，而是自己没有能力履行合同，而且丈夫去世，自己根本没有购房资格，这房子将来也无法办理产权证，这属于不可抗力因素。因此，开发商应该无条件接受解除合同。 根据《民法典》第563条第1款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 张先生作为房产买受人，因病去世，自然不能再履行合同。一般情况下，合同应该由其第一顺位继承人也就是刘女士负责履行。 但本案的特殊点在于，刘女士根本没有购房资格，也没有负担案涉房产的贷款偿还能力。 但是，开发商认为，刘女士的情况虽然符合解除合同的条件，但合同规定，在解除情形发生的15天内，如果不行使解除权的，视为弃权。而刘女士已经超出了合同约定的期限。 根据《民法典》第564条： 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 所以，开发商认为，既然刘女士选择了弃权，那么就要将合同履行下去，如果要解约，就必须要支付违约金，也就是依合同规定的房产总价的20%支付违约金。 2、法院审理认为： 根据《民法典》第6条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 买受人张先生因病死亡，这并不是其本人可预见的情形，而刘女士没有购房资格，这两种原因符合合同解除条件。 但刘女士并未在合同约定的解除合同条件的限期内，行使其权利，所以需要承担违约责任。 所以，法院判决：刘女士需承担违约金10万元，房屋买受合同解除，开发商退还刘女士30万元首付款。 对此，你怎么看？
