来源： 重庆财经地产

前几周，身在重庆的人们还在感慨，今年的冬天阳光灿烂、阵阵暖意，似乎没那么寒冷。

但寒潮在2021年最后一周突如其来，重庆不少地区甚至飘起了雪。这像是在提醒，凛冬已至，2021年已经结束了。

（2021年金佛山雪景 图源：人民网）

无论这一年你意气风发，还是黯然失意，时间就是如此公平，它带着所有人风驰电掣地驶向2022。

回顾2021，我们可以说——

这是最好的一年——因为重庆这座耀眼的城市迎来了里程碑式的重大发展机遇。

这似乎又是最坏的一年——以地产业为代表的许多行业遭遇着前所未有的困境与挫折。

而对你我来说，2021是“站在十字路口上”的一年——生二胎还是三胎？买房还是卖房？跳槽还是转业？

2021个中滋味，如人饮水，冷暖自知。

重庆大步向前，大有可为

记忆一：机遇，二十年一遇1997年，重庆市直辖；2000年，西部大开发作为国家级战略横空出世。重庆由此迎来了“黄金二十年”的发展机遇。（直辖市挂牌 图源：上游新闻）2020年，新时代西部大开发启幕。一个纲领性文件指明了重庆在下个二十年的历史使命——2021年10月，中共中央、国务院印发了《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》。成渝双城，将在新时代共筑中国经济第四极。而重庆的定位清晰明了：国家级先进制造业中心、西部金融中心，以及西部国际综合交通枢纽、国际门户枢纽。文件还在时间阶段上，对重庆未来五年、十五年的发展提出了明确目标——支撑全国高质量发展、成为具有国际影响力的活跃增长极和强劲动力源。2021年12月，国家发改委印发《成渝地区双城经济圈多层次轨道交通规划》，提出到2025年，成渝地区轨道交通总规模达到1万公里以上，实现重庆、成都“双核”间1小时通达。紧接着又是一重磅消息：2022年，成渝地区双城经济圈拟推进160个重大项目，计划总投资约2万亿元。顶层设计有了，阶段目标有了，建设蓝图有了，落地项目也有了……“重庆向西 共唱双城计”，实乃“下一个黄金二十年”。热土重庆依然大有可为。记忆二：城市，向世界看齐2021年12月，观音桥商圈出让了一块“史上最贵”的商住用地，引得全城热议。但不是地的价格贵，是地块的用处金贵。该地块几乎是指名道姓地提出了要求：能把LV、迪奥、爱马仕这类顶级奢侈品招来这儿开店的开发商，才配拿地。最后，华润与香港置地两强联合摘得该地块，实至名归。同时今年，寸滩国际邮轮母港亮出了国际邮轮中心以及邮轮母港站TOD综合体建筑方案。目标明确，以世界眼光、国际标准、重庆特色，做“两江四岸”上的全新地标。（寸滩国际邮轮中心项目建筑效果图）此外，十八梯传统风貌区以全新姿态亮相了，朝天门码头、解放碑步行街也正酝酿着一场新的蝶变。这些变化，昭示着重庆决意登上国际化大都市的舞台——2021年7月，国务院正式批准四大直辖市+广州成为率先开展国际消费中心城市培育建设的“先锋五城”。11月，重庆火速响应，印发了《重庆市培育建设国际消费中心城市实施方案》。文件宣布到2025年，重庆将建成2个世界级商圈、10个高品质商圈、社零总额突破1.55万亿；到2030年，重庆将建设成为辐射西部、面向全球的国际消费中心城市。重庆还致力于成为消费资源全球配置枢纽、培育国际知名品牌优选地，推动“重庆产品”向“世界名品”的转变。网红重庆即将成为顶流。记忆三：基建，连通北与西“桥都重庆”今年最值得一提的，还是“三桥一隧”的通车。“三桥一隧”：水土大桥、蔡家大桥、礼嘉大桥、土主中梁山隧道，一同在今年宣布提前三个月建成并通车。（三桥一隧）水土有科技产业，蔡家是自贸区，礼嘉为智慧生态住区，加上悦来会展中心，位于嘉陵江沿岸的重庆北区四大翘楚板块，自此连接成片。同时，土主中梁山隧道更是功不可没，直接将大礼照区域与西部物流园打通。重庆前后二十年的两大热土——北区与西区，又进一步完成了串联。重庆首条城轨快线、连接渝北与大学城的轨道15号线，一期二期工程均已在今年开工建设。西区与北区将在不断完善的交通配套上，形成“1+1>2”的合力之势，从而不断扩大发展势能。基建重庆继续大步向前。记忆四：商业，北区新格局2021年最后一周，中央公园车流如织、人流如注。公园天街、吾悦广场、大悦城“三箭齐发式”开业。两江国际商务中心一诞生就站在了这座城市前所未有的商业高起点之上。这一刻，重庆人期盼已久。万众瞩目的中央公园板块，诞生于十年前的一片荒芜之中。十年来，约2300亩的公园建成了、地铁道路通了、学校医院来了。如今，商圈也开业了。两江国际商务中心的首开，代表的是中央公园配套的阶段性完善。（图源：空港新城商圈）“十年中央公园”的造城之路，终于迎来兑现的高光时刻。“重庆向北二十年”的拓城时代，也终于迎来了又一座“千亿级商圈”。重庆直辖后，随即开始北上拓城。二十年间，从观音桥到水土高新园，重庆北区一派新气象。可是，偌大的北区一直只有观音桥这一座千亿级商圈独挑商业大梁。江北一直都是北区的商业龙头。而作为北区腹地的渝北，应当有一座自己的“千亿级商圈”。正由于此，中央公园两江国际商务中心才会一诞生就站在高起点上。2021年，中央公园正式与观音桥交相辉映，共同铸成了重庆北区的两大商业极核。耿直重庆从未辜负期待。

房企凤凰涅槃，浴火重生

记忆五：土拍，冰火神反转2021年，全国22城首次实施集中供地政策。第一轮，重庆46宗地块，引来开发商百舸争流。2021年的重庆楼市，在四月天里迎来了一波“阳春”。龙湖在大渡口拿地造城，中海在花卉园占据核心，招商在科学城持续深耕，还有一众房企在中央公园争相竞逐……一派热火朝天之景。随即间，售楼部门外又排起了长龙，热销的喜报刷遍了朋友圈。（2021上半年的某售楼部）刚走过2020年的房企和购房者们，彼时都对2021年的楼市行情充满希冀。然而谁曾料到，接下来的剧情，却是另一番景象……调控政策之下，第二轮集中供地温度骤降。限制溢价、规定自持等条件下，民企纷纷选择躺平，国企央企成为拿地主力。第三次集中供地，重庆拿出了一大波核心区“压箱底”的优质地块。尽管拿地的热度相较于第二轮明显有所回升，但与第一轮相比那还是相去甚远。一年三场如过山车般集中土拍之后，房企们看清了一则“铁律”：野蛮扩张、躺着挣钱的时代，终究是过去了。未来利润只存在于“夹缝之中”，唯有精耕细作出品质，捱过这个大浪淘沙的“寒冬”，才能去拥抱新一轮朝阳。记忆六：惨淡，一路凉到底2021年重庆楼市的销量巅峰，出现在5-6月，两个月住宅合计成交了近600万方。但随后的下半年，楼市月度销量呈现出“断崖式下跌”，走出了“一路凉到底”的行情。跌到什么程度？连“金九银十”传统旺季都无力回天。2021国庆期间，速晨君去了南区某盘踩盘。该盘已处于收官之际，假期推出了最后一栋高层，彼时说是国庆销量喜人，去化近一半，年底有望提前收官。但就在2021年的最后一周，速晨君又接到了该楼盘的促销电话。“不是说火速清盘吗？”对方答曰：还有房！2021年的“金九银十”，遭遇了“十年难遇的滑铁卢”。如同一位业内数据大佬感慨的一样，“9-10月平均算下来，一个项目单周能成交个20来套，那就能在重庆主城排进周榜销量TOP 10。”打折促销、渠道分销，开发商使尽浑身解数，在今年这个惨淡的“旺季”中挣扎着。一切，都只因为预期下挫。在市场中，信心是真比黄金贵。“金九银十滑铁卢”后，开发商的年度销售任务基本无望，但销售压力只增无减。于是，这个年底，人们看到了“8折促销”、“首付2成”等等罕见的促销手段，又重出江湖。但是，未来摆在房企们面前的，是一条日益艰难的去化之路。记忆七：暴雷，全行业震荡2021年，“宇宙房企”恒大倒下了；“四川一哥”蓝光不行了；“重庆巨头”协信重整了……2021年，不少广告公司、材料公司、建筑公司等等乙方，随房企的坍塌，被掩埋在了“废墟”之中。2021年，大量房企持续性裁员，部分房企裁员幅度甚至超过50%；于是越来越多地产人，跑起了滴滴、做起了微商，加入了灵活就业的大军中。（图源：地产观察）这一年，我们在新闻中看到了太多房企项目停工、资金爆雷、濒临倒闭。也看到了太多购房者催复工、供应商讨欠款的消息。这些身处“风暴中心”的人们，他们大都是静默着的。因为他们在时代的洪流中忙于挣扎自救，无暇多言。正应了那句话：当时代的一粒尘埃落地人的肩上，那也将是一座大山的重量。

2022看清时势，把握未来

记忆八：利率，坐上过山车

2021年买房的差别能有多大？——年初与年中，房贷利率能相差一个百分点。

年初，大多数银行执行的首套房利率还仅为5.25%，二套房为5.45%。

6月，十余家银行的首套房贷利率上浮基点在100bp上下，首房利率已涨至5.85%。

到了7月，多家银行首套房贷利率上浮基点则不低于100-130bp。

“7月底开始，开始执行首套利率5.95%，二套利率6.15%”的消息刷爆购房圈。

与此同时，部分银行的放款甚至已排队到明年。而且“二手房停贷”的消息更是一路甚嚣尘上。

到了年底，首套房利率又普遍保持在了5.85%的水平。

这一年房贷利率像是坐上了飞机：从5直奔6，再从6刹到了接近6。

金融政策的效力向来对楼市立竿见影。

好在2021年底，“维护住房消费者合法权益”的声音从央行传出。金融调控随之转向，利率虽没啥变化了，但放款速度明显加快了。

这依然令许多“刚需”购房者喜出望外：“年底买的房，当月贷款就下来了”。

记忆九：刚改，迎来新福利

2021年对“换房族”还是很友善的，因为“公积金支持二套房贷款”。

有银行表示，从今年12月底开始，就可接受公积金二套房的贷款申请。

好处是：公积金3.5%左右的利率，相比于5%以上的商业贷款利率，那简直是“真香”。

但上限是：符合要求的话，个人最高可贷40万，夫妻二人则最高可贷80万。

不过这个“最高可贷金额”的另外限制要求为：公积金账户余额的25倍，房款总额的6成。

即便如此，按80万上限算的话，使用公积金二套房贷款，最高可节省约15万的利息。这诱惑力还是相当大的。

“炒房在这政策里还能钻到空子吗？”

公积金二套房贷款的各种要求挺严苛的，不难看出旨在针对真正想换房的刚改家庭。

所以，这个新政策并没有给“炒”留出空间。

同时其在限额与对象方面，都有明确的范围锁定，因此能释放出的那点需求量也再难激起楼市的一丝波澜。

记忆十：房产税，正在路上

2021年，最牵动人心的一项政策，莫过于街谈巷议的房产税了。

“房产税什么时候来？”

“重庆会成为试点吗？”

——这些话题像极了2021的“天问”。

房产税的直接目标，在于房价高与房产多。投资或投机行为，将因此受到抑制。

但身为“大多数”的刚需，房子就只够住的，着实不会受到多大的实际影响。

那手握三五套房的“房哥房姐”怎么办？不如趁早行动，重组资产。

但这重组的过程，在当下无疑是艰辛的。

一位“房哥”告诉速晨君，今年想要尽快卖掉“多余”的房子，只能选择价格往下一降再降。而且地段不太好的、品质不太高的、挂牌比较多的这类项目，更是乏人问津。

对这些试图“抢先上岸”的人们来说，“焦虑”二字充斥了这一年。

2021年10月，有舆论预测，上海、重庆、深圳、海南或将成为首批试点征收城市。

12月，人大官网发布了财政部长对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明。

划重点：房产税试点实施启动时间将由国务院确定。

房产税的靴子，在2021年离落地步步逼近，但又只差一步之遥。

该来的，迟早会来。每一个普通人，只需顺势而为。

就像2022年一样。你准没准备好，是你的事；但2022说来就来，只能接着过呗。

总而言之，俱往矣。2022年已至，愿我们一同携手并进，迈向彭涛、激荡的未来。