北京楼市，九月买房正确思路💯

1️⃣北京80%房子都不会涨了，只有20%好地段好位置好板块的好产品才能涨，基本都是带有产业的品质次新商品房 2️⃣北京应该选择在350万左右的房产，一个城市的主流房产是房子的均价x100，北京总价350万左右的房子流通是可以的，现在房价下降了一些，标准可以稍微降低一点，300万左右都可以，不要买300万以下的房子 3️⃣不要高风险操作，买房前评估下自己的杠杆程度，虽然现在首付的比例很低，但还是建议量力而行，毕竟现在裁员、失业比比皆是，买完房子，不仅要留足够装修，还建议起码留2年的月供 。 4️⃣北京楼市是点状分布的，北京有地理上的环线，没有楼市上的环线，不要迷信北京的环线，一个产业区带动一片房价。东西海朝这四个区是我们最应该花时间的地方，如果买房地点和工作发生了冲突，以房子为主 5️⃣北京首付x(3-5)是看房范围，大部分人不知道自己能力范围的，以200w为例，应该先看400，主要是通过这个价位的房子练手，同时知道这个价位的房子，适不适合咱们的需求。 6️⃣别墅虽好，但轻易不买，流动性太差没人要，只能自住养老，远郊别墅买了唯一好处就是不用担心房价上涨。 7️⃣不要在新房和新板块买老房子，不然会被踩踏，按在地上摩擦，一文不值。比如北京的南 3环外 石景山 通州 8️⃣经过2020-2025年的市场演变，北京楼市的分化已经相当明显。在选择房源时，板块价值>小区价值>房屋内部价值。 9️⃣买房不要资金错配，买主流板块主流价位段的。比如说500w总价硬要买双井只能买老破小，属于强势板块末端的房子，反而不如去东坝常营买05年后电梯房，品质和未来涨幅空间都会更好。 🔟刚需买房地铁是必需的，北京是TOD式发展的模式，交通引领城市。地铁开通的前一天和地铁开通的第二天，房价立马是两个价格。 1️⃣1️⃣产品匹配很重要！刚需楼盘一定有90多平的小三房，改善楼盘则是140面积起步。不要在刚需盘里买改善，改善盘里面买刚需，大钱小用！ 1️⃣2️⃣势能弱的板块别碰，别去拼一个5-10年的规划，大概率是等不到的，如果判断不准板块的势能强弱，可以问我帮你鉴定 1️⃣3️⃣无学区需求就不要碰学区溢价房。入学儿童数量断崖式暴跌，除了头部学区，大多数学区老破小的命运都将是跌跌不休。