地段决定价值，有人的地方才有房地产

1️⃣无锡房子的分化，在之前我们更多的说的是价值价格，以及抗跌保值能力，现在更多体现在新二手房带看量，成交量。价格都成为了其次。重灾的锡东映月湖公园两侧，山水城南端，山北西北片区，当年tz客扎推，玖里映月，建发玖里湾，红豆豪庭，荣域，朗山，天渝骄园，梁溪本源……虽然价格没怎么动静了，但看看挂出的房子今年有几个带看，接过几次看房电话，本质还不止是价值分化，更是流动性的枯竭，恐慌性抛盘下多杀多，情绪的宣泄，只剩一堆钢筋水泥和债务。 2️⃣新城的房子也要细分，每个新城都有位置最好、商业最成熟、有地铁，有学校的小板块，这些板块的房子其实稍微动动价格就有机会，无非是性价比的问题，典型拿经开区来讲，海岸城八方汇商圈那一圈，降低价还能换来量。反面对比明显的就是和畅东面的心海，山水江南。山水城北面的保利，云山院，澜岸名邸、反观铂悦溪上，山水拾涧，大部分已经成为了纯债务类房子，很难有销量。其他新区也是这个逻辑，道理就是买新城，要么就是图便宜养老不考虑流通变现、要么就加成本买片区内最好的。 3️⃣再反过来看老城区，曾经一度嫌弃的城市界面、环境不好，在现在看来至少勉强能撑得住交易量和价格。成熟、有地段、地铁，人口密度，方便……具备这些因素，至少这个楼盘还有住的价值，至于价格在这个大市行情下多少亏点也正常，但至少相比新城有实用性、有带看、有还价、有成交机会，那些曾经市场高峰下手老城区核心区域的在大势下肯定也是亏，但至少你是比大多数新城的都要幸运，过去房价大涨的时候涨幅相对有限，现在跌幅也相对有限。 4️⃣核心区我们说的市中心龟背壳、经开市府板块，蠡湖新城，以及河埒口，东亭，江溪这些人口稠密的板块，从长期看对于年轻人总归是更值得一些的，一是在于短期的工作生活成熟便利度、二是以后的换手不至于掉价太多，至少还是有很好的换手流通性。 5️⃣不管是刚需还是改善有几个共通点一定要记住，主流地段➕房龄新➕书包➕性价比。不要为了追求业态去忽视地段，这样就本末倒置了，书包我可以不用，但你得有。性价比这东西有过充分对比才能知晓，有些房子看着便宜，但仔细对比发现还是有水分和泡沫，那就很容易被开发商背刺。 6️⃣核心区的千万级叠墅越来越多了，风险也在累积，肯定要互卷。一是无锡每年买千万豪宅的客户就这么点人，一下集中供应这么多房源，会加剧高端改善市场难度。二则叠墅本就是限墅令下妥协的产物，有钱人还是更青睐别墅。