上海买房攻略：花木

花木这个地方，初始定位比较高，2004年， 外销房的雍景台，4万/㎡单价，几乎持平芝大厦。 📈2010年前后，认可度达到顶峰。 在经历了2005-2007年、2009年两轮A股牛市之后，金融从业者赚得盆满钵满，把房价推了上去。 九间堂震撼入市，购买者都是顶级大咖，提升了IP价值. 🛍️浦东嘉里城于2011年开业，补足了配套短板。 至今，嘉里城仍是浦东腹地格调最高的商业中心，招商品控要比大宁久光、瑞虹太阳宫等普通市级商圈好一个档次。 💦随着房龄的老化、学区房的退潮、金融行业持续低迷，花木已经不再是买房人优先考虑的地方。 御翠园近期还曝出了业主在家被踹开门殴打的负面舆情。 上海的曼哈顿上东区，就这样跌落神坛了？ 小克勒认为，花木板块正处于消除溢价的过程中，部分楼盘已进入价值区间。 🏠花木是内环内别墅的最大供应方。上海的别墅溢价自从2022年起来之后，还没有完全消退。 想要淘笋的话，还是去法拍市场蹲一蹲御翠园、四季雅苑。 花木2kw总价段对应的是浦东世纪花园/雍景台大户型，以及银亿公园壹号的复式、花木绿城锦绣兰庭。 👉两个老小区对比的话，雍景台要优于浦东世纪花园——初始档次更高、2号线>7号线。雍景台物业费为5.2元/月/㎡，北立面没有人封阳台。 不过，这俩老房子的价格，依然是偏高的状态。1900万成交价对应27000元/月的租金，很难说是合理价位。 👍相对而言，银亿公园壹号性价比更高，外立面非常有辨识度。 花木绿城距离地铁远、被老房子包围，周边的环境“接地气”，唯一的卖点就是绿城的楼盘，自身品质较高。靠近浦建路主干道的边套户型挂牌1800多万，难言调整到位。 花木1500万总价段的是大唐盛世和四季雅苑的公寓。 😅大唐盛世在全上海1500万价位段同城比价，毫无竞争力。 四季雅苑倒是豪宅的初始定位。低密度、3万㎡小区花园和人工湖、健身房网球场室内外泳池，有一些亮点，房价不算有太多水分。 梅花路往南，小区和人群层次呈断崖式下滑。到了万邦都市花园那边，就已是城乡结合部的感觉。 花木价格调整得比较到位的，都是有一些硬伤的🏠。银亿公园壹号是非标的复式户型，2梯5户的梯户比也不甚理想。 四季雅苑的公寓更是硬伤叠满。东西朝向、东边离罗山高架路只有50米，大堂门口停满助动车。 如同我在《上海买房，不要刻意追求完美》所述，在（ ）周期，有硬伤的房源，会先一步跌价。 如果追求性价比的话，只得接受一些缺憾。