上海买房攻略：徐泾（青浦大虹桥）

【大虹桥】包含闵行华漕和青浦徐泾两个板块。闵行负责配套，青浦负责造住宅。 🛍️配套部分在本篇不再展开讲了，《上海买房攻略：华漕（闵行大虹桥）》里面已经作了详细拆解。 ❓为什么大虹桥地区的商业、居住氛围和其他外环外地区那么与众不同？ 仅徐泾一个板块，套均总价在3000万以上的小区户数就达到了4800户，超过整个徐汇区（见P5） 🏠重点聊一聊徐泾板块的房子 若购房预算在3000万以上，在徐泾这个片区，最好锁定🪨品质过硬的次新独栋。 🫧不过，安澜西郊、海珀晶华、虹桥御墅这些楼盘，在2018-2020年底部，售价也就是在2000-3000w之间：目前挂牌在4000-5000w/套，很难说有什么性价比，溢价过于明显。 而且，4000万以上在徐泾买别墅的话，需要与其他别墅区横向比较，评估潜在的流动性问题。 💡相比之下，以2000-3000万的总价，在徐泾买一个建筑&占地面积大、且【小区品质有一定底线】的独栋（eg.银涛高尔夫、长堤花园），是一个更合理的选择，与华漕别墅错位竞争。 ❓为什么小克勒强调【小区品质有一定底线】？徐泾有一些低总价的老别墅，有些与小户型公寓混在一起，有些还用来办公，开起了婚礼会馆、民宿等，管理比较混乱。 有钱人不会买这种小区。中产若是贪便宜买进去，那就入坑了。后续有较大的改建和运营成本。 😅徐泾的次新联排仅在1500万总价，豪宅大平层几乎没有生存空间。 🏠徐泾的公寓基本都是刚需小区，改善盘一共也就是湖畔佳苑（公寓）、虹桥融景（公寓）、仁恒西郊花园、葛洲坝虹桥紫郡公馆4个。 湖畔佳苑的平层价格太贵（1500万），直接排除。 🤔个人认为，徐泾的改善盘3房，价格向800万靠拢是比较合理的。 仁恒西郊花园126㎡三房的成交价率先抵达847万。 不过，得房率低是仁恒的老毛病了，126㎡户型与虹桥融景的129㎡、葛洲坝虹桥紫郡公馆的136㎡相去甚远。 至于徐泾大量的刚需盘，万科天空之城、招商虹桥公馆等，暂时处于供大于求、投资客踩踏的阶段。 💦连华漕前湾、虹桥CBD的次新3房都逼近600万的情况下，徐泾的刚需盘确实没什么值得关注的。