上海买房（避坑）攻略：江湾镇

🥇江湾镇是个另类的六边形板块，各方面都不怎么样，没有任何优点 江湾镇在虹口区的最北面，准西伯利亚的位置。 🚗从江湾镇的住宅开车出发，周日下午平峰的时间段，到上海的几个核心节点，都要半小时以上，见P2-P4 🚇地铁交通就更别提了。目前只有一条3号线，通勤效率相当糟糕，见P5-P6 折出行效率，堪比顾村公园。 幸好，5-10年后，会陆续通车20、19号线。 19号线直通北外滩、陆家嘴。不过，19虹湾路站到陆家嘴，也有10站的距离，也就是单程缩短到20多分钟。 江湾镇的本地配套非常羸弱，连商场都要蹭隔壁宝山区的新业坊。 😅江湾镇的区位也很糟糕。 被宝山高境、彭浦新村、凉城、曲阳包围了，无一例外，都是poor邻居 再讲一个和购房相关的关键因素——买房就是择邻。正因为是江湾镇，才不得不讲。江湾镇，以及毗邻的彭浦新村，连成一片，堪称上海人文环境的洼地。 🌍搜一搜关键词：”墨翠里、打人“，就能管中窥豹，了解一下江湾镇这边的人口构成 👉没有不能买的房子，只有不能买的价格。如果江湾镇只卖4-5万/㎡，小克勒不会花这么多的笔墨来批判。 新房定价过高，是江湾镇历来的毛病。2020年7月，恒大江湾华庭以8.9单价开盘。当时，100㎡两房的均价在900万。 目前，挂牌价899万，近30日只有1组看房。这种情况下，成交价至少还得比挂牌价降个10%，也就是8万/㎡，才能成交。 💦时隔几年，江湾镇又推出了新房。之前的虹盛里，高层均价达到9.3万/㎡、洋房10.9万/㎡、联排15.1万/㎡，价格骇人听闻，销路相当惨淡。 看见了虹盛里的惨状，中建虹悦里的开盘价降到8.7万/㎡，清一色小面积，寻求差异化竞争。 不过，小克勒认为，8.7万/㎡仍然是个严重高估的价格，买房人须谨慎。 ‼️江湾镇应有的新房价格就是6万/㎡. 这地段和宝山没有任何区别，人文环境甚至也不如商品房占比更高的高境。 宝山新房卖6万/㎡，你凭什么要贵50%，给我一个理由啊？ 房价严重高估的江湾镇，并不是个例。这类板块，都有很浓的地缘色彩——地段、各项配套、楼盘都乏善可陈，只有本地居民在买入。 随着深度的老龄化，本地客群的购买力，早晚一天会消耗殆尽