冷眼看徐汇滨江土拍

绿城以楼板价13.1拍下徐滨地块。 本篇笔记，小克勒将从几个维度，分析该地块的基本面和未来走势⬇️ 1️⃣真的是一块优质的宅地吗？ 小克勒认为，绿城徐滨地块，作为宅地而言，存在硬伤。 小区南门紧挨着龙华中路6车道主干道，正对着打浦路隧道的入口 👀周围被启元、汇元玺这些高层楼盘包围了，完全没有视野可言。 迷你地块，造两幢楼就差不多了。 🌲绿化部分，估计也会比较局促 2️⃣竞品对比 绿城地块终将走上二手房市场。 👉最合适的对比对象，就是同板块的保利西岸，地段一致；主力户型是236㎡三房和311㎡四房，户型大小相近。 🌲由于地块面积的限制，绿城地块的内环境，很难与保利西岸匹敌。 保利西岸的容积率仅为1.4，绿城地块容积率2.2. 保利西岸也是外立面、公区、内装标准的强者。 🤔绿城徐滨地块的内装和公区再怎么玩出花样，二手房单价也很难与保利西岸拉开差距。 💦保利西岸近期成交一套14.95单价，总价3530 236㎡的租赁报价仅在45000元/月。按3500万的价格计算，租售比也只有1.54%： 侧面也反映了下行周期里，低租售比的房源，抗风险能力较弱。 ❓这样一分析，绿城的买家，能否保本出货，都要打个问号。 3️⃣历史涨幅 徐滨的新房价格📈幅领跑全上海。2019年，百汇园二期单价9.07，绿城按预计售价18计算的话，五年新房价格涨了98% ❓是徐滨的发展独树一帜吗？我看未必。 前滩新房价格从晶耀名邸的8.6上升到前滩天汇的13.2，涨幅53% 黄浦全域旧改，新天地新房价格从中海建国里的13.2涨到中海顺昌玖里的17.2，涨幅30% 🫧资产价格的上涨，未必是价值回归，更有可能是泡沫的堆积。 股票投资者最不喜欢徐汇滨江这类标的——估值打得很高，成长还有不确定性，安全边际非常差。 怡和集团是英资企业。如果往悲观一点想，若形势不妙，怡和直接撤资把西岸金融城转手也不是不可能。 😅真的到那个时候，连启元都自身难保，降级成了保利世博。 绿城这地块，容积率、视野还不如保利世博。 4️⃣全局分析 我发现，一些徐汇滨江的潜在买房人，缺乏全局意识——以为自己了解到的微观现象，就能代表整个市场。 现在，全国各大主要城市，都在（ ） ✊上海，是房产投资者的最后堡垒。 ✊✊徐汇滨江，又是全上海最紧密的区域。 股市已经无数次验证过了，抱得再紧，也无法对抗大趋势，筹码终有松动的那一天。